香港楼市经历了一个绝不寻常的第一季。今年以来楼市升势续由小型单位领军，楼价升幅远远抛离其他类型住宅单位，还催生了所谓的细价楼爆煲论，结果迫使政府透过金管局再度出招进一步收紧楼按，令二手交投再度沉寂下来。不过，同期新盘销售仍然热闹，登记宗数相当於二手成交的二成七，金额更相当於二手成交的四成有多。随着美国今年加息的机会增加，以及住宅新供应上升，楼市变数愈来愈多。
金管局自二月底收紧细价楼按揭，针对性「加辣」后细价楼继续出现破顶个案，除显示赶上车的人「财力雄厚」之外，也说明在准买家心中，愈迟买会愈贵的想法仍然牢固，背后是楼市更加位高势危。因为随着过去几年增加卖地，一手住宅供应增加，从发展商近月排队推新盘可见一斑，在这背景下，楼市如何面对美国加息步伐渐行渐近，第二季相当关键。
很多人在去年以来抢购细价楼，在金管局推出第七轮逆周期措施后，虽然市场仍录得零星破顶成交，但主要屋苑普遍叫价已见收敛，成交缩减。事实上，这不一定完全与辣招有关，或许有不少准买家在等候新居屋搅珠结果，又或已转向相对容易做按揭的新盘市场所致。
当市场逐步消化新辣招，而居屋向隅客又重投市场，或会刺激楼价再上。其实，楼价升不停的症结，除了供应之外，置业阶梯断裂也有很大关系。居屋停售超过十年，财力有限的上车客选择不多，直接或间接造成私楼价格飙升。新居屋重新开售，吸引逾十三万人争崩头，大批申请人「上车」无望，说不定会成为楼价再上的动力。
现实是很多人超出了入住公屋的资格，但又抽不到居屋，传统的置业阶梯不复存在，加上多轮辣招令二手供应减少，继续谷高楼价，结果难为了早已置业的父母，往往要出钱资助子女上车。虽然这类买家不会太多，也难言会动摇银行业的稳健性，但这现象对楼市无疑是一个强烈警号。
事实上，楼市的供求结构已在慢慢起变化，去年一手住宅登记超过一万六千宗，数量上已接近市场估计的每年平均购买量，而且占整体比例也愈来愈大，就算远水未能完全救熄近火，也不能忽视新供应正在逐步上升。而且，今年环球利率及资金流向也存在很多不明朗因素，对准买家的心理预期增添不少变数。
楼价高企，细价楼去年下半年升幅冠绝全球，今年首季再次「加辣」后，交投稍为冷却，但楼价不跌反升。收紧楼按措施目的相信非为戳破泡沫，只是防范市况一旦逆转对金融及经济的冲击，属风险管理措施。因此，如有意买楼，也不能漠视可能出现的黑天鹅，必须居安思危及量力而为。
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