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地產新聞
息魔漸行漸近 樓市今季關鍵
(太陽) 2015年4月1日
香港樓市經歷了一個絕不尋常的第一季。今年以來樓市升勢續由小型單位領軍,樓價升幅遠遠拋離其他類型住宅單位,還催生了所謂的細價樓爆煲論,結果迫使政府透過金管局再度出招進一步收緊樓按,令二手交投再度沉寂下來。不過,同期新盤銷售仍然熱鬧,登記宗數相當於二手成交的二成七,金額更相當於二手成交的四成有多。隨着美國今年加息的機會增加,以及住宅新供應上升,樓市變數愈來愈多。

金管局自二月底收緊細價樓按揭,針對性「加辣」後細價樓繼續出現破頂個案,除顯示趕上車的人「財力雄厚」之外,也說明在準買家心中,愈遲買會愈貴的想法仍然牢固,背後是樓市更加位高勢危。因為隨着過去幾年增加賣地,一手住宅供應增加,從發展商近月排隊推新盤可見一斑,在這背景下,樓市如何面對美國加息步伐漸行漸近,第二季相當關鍵。

很多人在去年以來搶購細價樓,在金管局推出第七輪逆周期措施後,雖然市場仍錄得零星破頂成交,但主要屋苑普遍叫價已見收斂,成交縮減。事實上,這不一定完全與辣招有關,或許有不少準買家在等候新居屋攪珠結果,又或已轉向相對容易做按揭的新盤市場所致。

當市場逐步消化新辣招,而居屋向隅客又重投市場,或會刺激樓價再上。其實,樓價升不停的癥結,除了供應之外,置業階梯斷裂也有很大關係。居屋停售超過十年,財力有限的上車客選擇不多,直接或間接造成私樓價格飆升。新居屋重新開售,吸引逾十三萬人爭崩頭,大批申請人「上車」無望,說不定會成為樓價再上的動力。

現實是很多人超出了入住公屋的資格,但又抽不到居屋,傳統的置業階梯不復存在,加上多輪辣招令二手供應減少,繼續谷高樓價,結果難為了早已置業的父母,往往要出錢資助子女上車。雖然這類買家不會太多,也難言會動搖銀行業的穩健性,但這現象對樓市無疑是一個強烈警號。

事實上,樓市的供求結構已在慢慢起變化,去年一手住宅登記超過一萬六千宗,數量上已接近市場估計的每年平均購買量,而且佔整體比例也愈來愈大,就算遠水未能完全救熄近火,也不能忽視新供應正在逐步上升。而且,今年環球利率及資金流向也存在很多不明朗因素,對準買家的心理預期增添不少變數。

樓價高企,細價樓去年下半年升幅冠絕全球,今年首季再次「加辣」後,交投稍為冷卻,但樓價不跌反升。收緊樓按措施目的相信非為戳破泡沫,只是防範市況一旦逆轉對金融及經濟的衝擊,屬風險管理措施。因此,如有意買樓,也不能漠視可能出現的黑天鵝,必須居安思危及量力而為。