成交大增5倍 引来炒风重临?
蔡志忠
亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长
自从上月28日楼市全面撤辣后,短短10几天新楼成交超过2000宗,成交量大增5倍。於是心急的地产代理为了催谷买家,将每天成交数字广泛流传,笔者认为此举恐怕会引起反效果,惹来社会上的不满,尤其是未买楼者,另一方面也将引起港府关注。撤辣短短几天,财爷陈茂波就表示若楼市失控,港府可推空置税;房屋局局长何永贤也公开指出 ,港府保留辣招系统机制,随时可以重新实施。很明显,港府和市民大衆均以为楼市交投炽热,楼价将会大幅攀升。那么事实是否这样?
笔者入行38年,见过无数次楼市起伏,从1984年中英联合声明前夕到1989年政治风波;再从1997年亚洲金融风暴到2003年「沙士」来临;直到2008年发生金融海啸,又来到2019年修例风波,以及接著2020年的新冠疫情,经济从天上跌落谷底,楼价也大起大落了几回。总结一句,就是楼价大跌的时间不可太长,像97年金融风暴至2003年沙士时期,这个漫长的跌市,有多少小业主和投资者被历史洪流淹没,从此消失在物业投资的舞台。
求量不求价 炒家难重临
前车之鉴,笔者认为,楼市衰退的时间决定了复苏的速度。撤辣的时间虽然有点迟,但也拯救了不少中小企业,让他们的物业可以脱手,纾缓资本市场沉重的压力,对整体经济很有帮助,使产业链得以正常运行。基於港府全面撤辣,交投量将会大幅上升,楼价将呈向上趋势,不过,由於发展商的库存和新盘供应大量增加,并将於今年争相推盘,而新盘暂时只能求量不求价,故买家不必太担心楼价会急升,预期今年上落只在5%左右。
至於现在是否入市良机?笔者认为因人而异,如果有实际需要,又能够找到比市价便宜的楼房,是可以考虑入市。关於我对后市的见解,楼市三个月后才见真章,目前的炽热交投,只能反映过去几年累积的购买力在爆发,当然也因为价格比之前的下跌了两三成所致。正如一间新开张的酒楼或食肆,新开张通常生意都不错,因为有不少朋友或熟客来帮衬,要证明生意能否持续,便要看看3个月后是否能够保持正常。
提到外界担心炒风会重临?笔者可以大胆地告诉大家,大量炒风重临的机会很微。由於买楼人士在签订临时合约的一个月内,必须缴交物业印花税,故即使「确认人」交易也需要每次支付印花税,除非银码很细,否则每次都要支付楼价最高可达4.25%,加上其他费用,变成赚钱水位有限;此外,银行宣布不接受「确认人」物业的借贷申请,引致每次买楼均要全数支付款项,也比较难找买家承接。笔者乐见地产行业的产业链重新拉动,至於炒风会否再现?大家无须过於忧虑。