新盘销情主导 政府出招成隐忧
香港文汇报讯（记者 颜伦乐）差估署楼价指数连升3个月，3月按月升幅更高达2.95%，为2年半以来最大升幅，反映楼市反弹速度急劲。综合业界意见，后市是否能延续这股升势，主要视乎四大因素表现，包括新盘销情如何、二手价量是否能跟上新盘的步伐、政府会否因为楼价急升而出招，以及外围因素变化(主要为中美贸易战去向)。如果上述四项因素表现正面，楼价指数估计极大机会於上半年升穿历史高位。
楼市近期持续攀升，楼价收复失地在望，呈现迈向另一高峰的走势。目前旺势已由二手延续至一手新盘市场，业界相信，随着5月有大型新盘陆续登场，势将再掀起入市热潮，在一手销情理想带动下，二手市场亦可再次受惠，一二手住宅将呈现互相拉动的局面。然而，沉醉於升市的同时，不可以忽略楼市仍有多项隐忧。
发展商「清货」不求价利好
首先是发展商的取态，最近开价的两个新盘，何文田瑧桦及日出康城MONTARA，一个走高价罕有路线，一个走贴市上车价路线，两盘的市场反应，一定程度反映现时市场的承接能力。
资料显示，MONTARA首张价单124伙平均尺价13,990元，已引起市场哄动，首日入票登记就高达2,300张，反映市场对其开价相当受落，截至昨日累收近9,000票，成为今年新盘票王。那边厢，瑧桦首张价单88伙，平均尺价24,308元，为今年九龙首批开价最贵新盘，反应相对逊色，至昨日收票1,200张。
但无独有偶，两盘於加价上都极之克制，MONTARA至今4张价单共496伙，每张只轻微加价1%，而瑧桦至今3张价单全推240伙，亦仅加价2%。面对市场对后市一面倒唱好，发展商於开价上却仍然保守，反映两个事实，首先是发展商的目标是以「清货」为主，求量不求价，第二是发展商对后市仍然有忧虑，因此想趁最近旺市尽快去货。
二手楼进取恐抑制成交
上述两个新盘销情估计都相当理想，但同时间二手屋苑目前所呈现的却是「干升」。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，一手新盘销情畅旺，但二手交投受压，加上业主叫价越趋进取，二手盘源不断收窄，拖慢二手屋苑交投步伐，令二手市场呈量跌价升格局。他预计，5月楼市仍以一手新盘主导，买家需时消化二手楼价升幅。
外围因素亦为今轮升市必须密切留意的市场变化。港置行政总裁李志成表示，今年中美贸易战缓和，市场悲观情绪一扫而空，楼市逐渐走出谷底。与此同时，美联储局预告暂停加息，更加对后市起支持作用，买家入市信心持续增强。然而，业界指，成也萧何败也萧何，一旦贸易战出现负面变化，今日的楼市升幅或者只是竹篮打水。
利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，首季股市大升的财富效应，加上息口持续低企及刚性需求继续带动下，预期4月楼价可持续上升，惟升幅会略为收窄至2%至2.5%左右。至於整个次季楼价料可再累升近6%，届时差估署楼价指数将突破400点，於上半年已可再创历史新高，至於全年楼价暂看升13%至15%。
莱坊料政府随时出手
不过，持续急升的楼价必然会引起政府注意。莱坊执行董事及估价及谘询部主管林浩文估计，如未来2个月至3个月没有其他负面因素，楼价将会迎接另一短线升势，届时政府有机会再出招。根据此前政府出招方向，或者会推出新一轮需求管理措施或收紧按揭等；亦可能向现时持有多个单位的业主徵税，逼他们将单位释出，增加市场供应，从而降低楼价。
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