配套不足客流稀 忧变翻版邮轮码头
香港文汇报讯（记者 颜伦乐）楼市持续回落，继去年10月山顶文辉道豪宅地流标后，昨日连启德跑道区商业/酒店地也同样收场，不足4个月第二度官地流标。不少测量师对流标感意外，因上周五该地接获9份标书，多家大型发展商参与其中，惟全部出价却未达底价。综合业界分析，今次流标有「5大死因」（见表），最致命是项目位置，虽坐拥全维港海景，但无论做商场或酒店皆恐要面对现今邮轮码头商场客流不足问题，随时成为另一个死城。
今次流标的启德第4C区5号地，可建楼面612,256方尺。按照卖地章程规定，若项目作商业及酒店混合发展，总楼面中30%至50%楼面须作酒店，提供约340个至570个房间，且整个项目规定不可拆售。项目上周五截标时收到9份标书，来自长实、新地、九仓、信置等多间实力强劲的发展商。然而，政府昨却公布全部出价未达底价，无人夺标。
不足4个月2地王接连流标
业界此前对地皮估值介乎79.6亿元至95亿元，每方尺楼面地价约1.3万至1.55万元，若地皮作酒店发展，极有机会打破之前长沙湾酒店地的50.6亿元纪录，创政府卖地历来最贵纯酒店用地。然而，这幅地王级地皮最终与去年10月另一幅地王级山顶文辉道豪宅地同样命运，令政府3个多月以来出现第二次官地买卖流标。
梁志坚：不知政府如何计价
有份投标的会德丰副主席梁志坚昨回应时，强调公司是有意发展项目才落标，「唔系冇意思做」，出价属於市价，金额亦不低，已计算不同因素， 但就不知道政府是如何计价。
另一方面，政府表示，会持续稳定供应土地，不会因为个别土地的招标结果而受影响，在适当时候会考虑推出该启德用地的安排。
美联测量师行董事林子彬表示，项目邻近邮轮码头，并拥全维港海景，但亦因尚在发展而配套未完善，同区又未有同类成交可作参考，最终令政府与发展商在地价上出现分歧，导致流标。莱坊执行董事及估价及谘询部主管林浩文认为，项目发展规模大，回本期或长至十年或廿年，又不能拆售，相信发展商考虑「现金流」因素后，出价偏保守。
普缙集团企业发展部总监（估值及物业管理）张圣典坦言对流标感意外，因为地皮本身质素高，竞标的9间财团不少於同区有发展项目，但最终全部出价未达标，原因料是发展成本高及回本期较长。业界推测，项目地价连建筑费投资额将过百亿元，风险不低。
张圣典续分析，写字楼回本期较酒店短，估计部分发展商或倾向发展更多写字楼楼面，但其价值就较低，与政府用最高的酒店及商业发展的计价出现落差，成为流标原因之一。
资深测量师张翘楚认为，政府或许参考去年5月新地中标同区住宅及商业地皮去评估，当时每方尺楼面地价约17,776元，即使因市况调整打折扣，相信仍达1.3万或1.4万元，但发展商平衡各因素后的出价或只得每尺8,000元至1.2万元。他又指，虽然邮轮码头运作已久，但客源较窄，很多客人亦住邮轮而不住酒店，加上附近交通未完善，发展商评估往后风险较高，於是出价偏低。
区内已有3个地标式商厦
事实上，启德一带不乏商业发展，围绕兴建中的启德站而建，全部属於地标式建筑。如2016年11月由利福以近74亿元投得的商业地，将建两幢双子塔商厦，总楼面达106万方尺，利福已事先张扬会发展SOGO。而南丰2017年5月底以逾246亿元投得的启德第1F区2号商业或零售地盘，亦建两幢商厦，可建楼面约191万方尺。
新地去年5月以251.61亿元投得的商住项目，亦含有349,486方尺商铺楼面，包括兴建地下商店街等，并需提供出口连接启德站以及邻近地皮。大量零售楼面及商业楼面供应下，加上全部位置更接近新铁路。相较之下，跑道区商业地交通不便的缺点更加凸显，料这亦是地皮被睇低一线的原因。
启德商业/酒店地流标「死因」
1.政府底价定得太高，楼市前景差令发展商出价保守。
2.周边交通仍未完善，邮轮码头客源未足以支撑经营。
3.投资额过百亿元，商业项目回报期长。
4.酒店占30%至50%楼面，且不可拆售，增投资风险。
5.同区商业项目位置更优越。
启德商业/酒店地小档案
地盘位置：启德第4C区5号
地皮面积：102,043方尺
地积比率：约6倍
可建楼面：612,256方尺
市场估值：79.6亿-95亿元
楼面尺价：1.3万-1.55万元
入标财团
长实、新地、九仓、信置、鹰君、远展、建灏、嘉华等
最新进度：流标
制表：记者 颜伦乐
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