楼价「坚离地」 「六大」资产折让18%至52%
香港文汇报讯（记者 周绍基）在政府本周交待空置税前，上周五中原CCL八大楼价指数齐升，整体指数最新报184.43，续创历史新高。反映二手楼价的CCL年内累升11.76%。虽不断有调查指出香港乃属地球上楼价最难负担的城市，但新盘即使较市价高逾一成开售，亦能成功悉售，足见楼市炽热。惟相比楼价升幅，地产股明显落后，资产折让率持续扩大，一线地产股股价升幅不足半成，很多甚至见逆市下跌，今年恒指暂跌近2%，拥有土储最多六大地产商仅会德丰（0020）升1.52%，其余跌幅2.51%至8.8%。
彭博综合券商资料，一众龙头地产股今年预测市盈率（PE）介乎10至16倍，预测市账率（PB）则约为0.5至0.8倍左右，即每股资产净值（NAV）相对最新股价，「六大」地产商折让都达18%至52%。摩通香港地产研究主管梁启棠指出，本港物业价格不断上升，加大了股市投资者的风险。他年初曾预计，2018年香港住宅价格将会再升10%至15%，并指地产股股价，将持续与本港楼市走势脱鈎。
牛市囤货削股东回报
他指出，投资者对香港地产股不是那么乐观，某程度上是因为他们对本港的高楼价能否继续下去存疑，加上美国的连番加息，都令投资者担忧。梁启棠又表示，地产商在物业市场处於大牛市时，通常不愿意出售主要资产，而股东回报持续低迷，以及行业竞争加剧，都是不利地产股的因素。
不过，光银国际研究部主管林樵基称，地产股虽受风险困扰，但今年料有大量售楼收益入账，全年业绩应不错。尤其是推售较多单位的地产商，包括拥有将军澳康城项目的会德丰，以及持有白石角项目及观塘重建项目的信置（0083）。
观望空置税加息影响
金利丰证券研究部执行董事黄德几表示，单纯从投资角度来看，现时本地地产股和房托基金是平得过分，股价相对资产都有颇大折让，股息回报率部分达3%至6%，普遍高於直接买楼收租的回报率（约2%）。但他强调，地产股正受港府将开徵空置税及加息的双重打击，纵使地产股有高折让，也不表示股价能够向上追回资产价，明显是「买楼好过买股」。
他指出，地产商今年的确有很多的卖楼收益入账，但更多的盈利，其实来自物业重估，这类属会计上的盈利，并不反映行业的真实情况，若物业价格下跌，地产股的折让会立即缩小。不过，他料楼市亦不会在短时间内「爆煲」，因为市场目前仍有足够的承接力，买楼的利息仍便宜，地产商也未见大量抛售手上持有的物业资产。惟他不会建议投资者，於现阶段买入地产股。
以立投资管理董事总经理兼投资总监林少阳也提醒，投资者在选择地产股投资时，要非常地小心，他形容目前本港楼市已近「强弩之末」，而普遍股民都是这样想，才造成了地产股股价相对资产净值的折让，在过去10年间持续扩阔。
趁高套现受市场追捧
他指出，现时受市场欢迎的本港地产股，都是一些愿意趁目前炽热市况减持手头物业的股份，这包括早前刚出售中环中心并将部分资金转投伦敦写字楼物业的长实（1113），以及出售两幢鰂鱼涌写字楼物业的太古地产（1972）。
中原证券及资产管理执行董事梁钧宇指出，楼价屡创新高，但地产商股价长期大折让，显示股市投资者看淡未来物业市场。他举例指物业代理股美联物业（1200）的现股价，并未反映目前本港楼市的盛况。但他认为，股市的参与者并不见得一定比物业买家高明，若楼价继续破顶，地产股估值终会被修正，此情况可能在未来一至两季发生，进而收窄地产股的折让。
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