启德本月中以251.61亿元创出本港史上最贵地王，刺激楼市及地价进一步飙升，今后地王陆续有来，楼市可能高处未算高。启德一带现於卖地表内的9幅住宅地及3幅商业地，香港文汇报近日请5间测量师行就相关地皮进行估值，全部都将估值调高介乎6%至20%，12幅地的总估值由1,472亿元至2,010亿元，当中一幅住宅地估价高达288.38亿元，挑战新地王宝座。其中普缙集团对12幅地皮的总估值，由去年5月的约1,200亿元，调升至最新的约1,840亿元，每幅地皮都晋身「百亿地王」级别，估值一年增约640亿元。
■香港文汇报记者 颜伦乐
启德作为市区临海最后一块大规模用地，近年地价越级跳升，由5年前与将军澳南一带地价水平接近（约5,000元），到今日已经与豪宅区地价睇齐。香港文汇报去年5月曾经就启德一批住宅地请普缙集团（当时旧名「理想城市」）进行估值，该行当时每尺楼面地价约14,000元至15,000元，之后因应市况逐步调整，至最近因应新地王出现，该行将估值大幅调高20%，为各测量师行中最进取，最新估值调高至每尺地价18,000元至23,000元。今次为本报提供估值的测量师行还包括：高力国际、莱坊、中原测量师行及美联物业测量师行。
区内新地王具指标作用
普缙集团企业发展部总监（估值及物业管理）张圣典表示，今次的启德新地王对该区地价有指标作用，而且最近市况继续炽热，多个新盘开售都仍然见到承接，反映市道畅旺，因此该行对启德区於卖地表内的12幅地皮的卖地相当乐观，全部调高估值，平均升幅达到20%。集团又预计今年接下来地价仍然高企，但具体要看楼市需求是否可以延续旺势。
问到若多幅启德土地於本年度卖出，会否对后市造成压力，张圣典指，如果政府於短时间内大量推出启德土地，的确会令地价受压，从而影响日后单位卖价，但政府也会衡量多个因素，例如不想被市场指平卖土地、影响库房收入等，相信政府不会於同一个财政年度全推启德用地，而发展商於几年后亦预料会错开彼此卖楼时间，避免恶性竞争。
启德变豪宅区享高估值
张圣典去年对於启德码头区的住宅地皮估值较为保守，当时认为远离启德站，对估值有影响，但今天已不能同日而语。他解释，当时他尚把该区视为大众化市场，但随着该区多块地皮以高价成交，而启德码头区地皮望向无垠维港景，「卖一幅少一幅」，他现已视该区为豪宅区去估价，交通因素对於豪宅区的影响性相对较弱，故此有条件大幅调高估值。
对於启德酒店地的估值，普缙集团前后差距较住宅地更多。据本报去年5月查询，当时该行预测酒店地每尺楼面地价约9,000元，但今天已升至18,000元，前后上升1倍。他指，去年估值时启德尚未出现商业地王，而之后长沙湾酒店地以高价批出，旅游业亦见复苏，该行於是相应调高估值。他说：「启德仲要有个邮轮码头，望全维港景，价值只有更高。」
卖地表9宅地可建逾万伙
根据政府规划，该区共有约28幅私宅地供应，当中13幅经已在过去5年内售出，涉及约755.95万方尺楼面，提供逾10,800伙。另外有9幅住宅地已放入卖地表内，总楼面逾674.73万方尺，可建过万伙单位，市场估值最多达1,526亿元，成为未来1至2年内政府手上最重要的土地供应来源。
而作为「CBD2」，启德商业发展规模庞大，总楼面共2,454万方尺，共有约15幅可作商业发展用地及3幅酒店地可供发售，现时已售出2幅，涉及300.98万方尺楼面，并有3幅商业或酒店地放在卖地表内，涉及255.62万方尺楼面，市场估值最高达484亿元。
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