2007年市建局公布斥资31.4亿元重建「波鞋街」，当年局方表示，重建后将保留「波鞋街」的特色，并承诺商场的三楼是开放予公众的「空中花园」，而最高两层除店铺外，亦将用作康体文娱场所，以及设置表扬本地顶尖运动员的「体育名人馆」。市建局推广本地体育运动所展示的「诚意」，令重建计划最终获民意支持。
十年过去，「波鞋街」重建项目已基本完成，却不见文娱康体场所，而表扬本地运动员的「体育名人馆」更缩减为一个铺位。市建局解释因城规会於2010年为旺角分区设定了新的高度限制，令重建项目高度须要缩减20米，但局方却未能解释为何被删减的地方是「体育名人馆」、文娱康乐设施以及供公众使用的「空中花园」，而非让市建局获得巨大利润的住宅物业？为何项目规模缩减了，住宅的面积却由原来的15万平方尺增至18万多平方尺？
市建局作为市区更新的法定机构，本应恪守「以人为本」的宗旨，在市区更新过程中以公众利益为先，但今次「波鞋街」项目和过去多个重建项目的处理手法，都令公众质疑市建局已由「以人为本」走向「以利为本」。
另一方面，需求主导计划一直大受旧楼业主欢迎，但市建局却因担心「蚀本」收场而叫停计划，「以利为本」之心更是欲盖弥彰。
其实，市建局成立的初衷是为妥善解决市区老化的问题，让旧区的居民、商户及普罗大众均能分享市区更新的成果，而不应以赚蚀为依归，或以「自负盈亏」、「审慎理财」作推搪。近年市建局的表现与公众期望之间的落差亦愈拉愈大，社会对市建局的批评增加，看来当局是时候需要重新审视市建局在整个市区更新策略中的角色及定位。
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