差估署楼价指数再度升穿历史新高，2月数据报312.8点，按月升1.1%，较1月时的升幅0.68%再扩大，并连续11个月上升，累升15.3%。以一个600万元的单位计，不足一年就贵了91.8万元，光是升值的这部分楼价已相当香港家庭月入中位数2.5万元的36.72倍。即是说，阁下若不幸迟了11个月买楼，全家就要不吃不喝3年才能补足差价。
港人负债加剧 零售转差
楼价越来越癫，带来不止是「上车难」的问题，港人的供楼负担其实亦同样爆灯，成为一个金融风险。金管局最新《半年报》就提到市民的供楼负担能力，指出楼价与收入比率於去年第四季上升至15.9的新高，高於1997年14.6的高峰值；收入杠杆比率亦攀升至72%，远高於约50%的长期平均值；家庭债务的增长於去年下半年加快至4.3%，当中住宅按揭贷款增长加快至3.1%，占本地生产总值的比率，也由去年第2季的65.8%升至第4季的67.2%，创出新高。
家庭负债增加，对经济的坏影响可能已经显现。本来，近月股市与楼市向好所产生的财富增值效应，应会刺激零售业，但从本港最新零售数字来看，首两月零售总销货值下跌3.2%，珠宝首饰、钟表等奢侈品零售货值下跌1.2%是意料中事，但超级市场货品零售货值竟下跌3.5%就令人意外。过去大半年，楼价重拾升轨，新盘成交却接近1,000亿元，可谓吸尽中产家庭购买力，供楼负担吃力，加上利率趋升及环球经济不明朗，可能要节衣缩食。从另一方面看，超市零售货值下跌，反映股楼向好，基层也没有丝毫得益，本地经济已出现问题。
上车须父干 大手客斗抢
同时值得注意是，近年市民的转按金额大升，反映的情况可能是，供完了楼的父母，加按套现单位作为子女作置业的首期，「上车靠父干」情况更加趋烈，而近月发展到每10宗按揭就有近3宗属转按的夸张地步。有统计显示，由2011年至2015年，转按金额介乎303亿元至567亿元，占总体按揭贷款16%至22%。但到去年，转按金额剧增至742亿元新高，尤其是11月及12月，单月转按金额达99亿及91亿元新高，整体全年转按金额按年增三成，占比更增至三成水平。今年首两个月转按金额皆接近80亿元，占比攀至28%，转按宗数占比更达到33%水平。
近期新盘又见投资者大手扫货，有人更是一买15伙，部分人更使用亲属作为「首置客」，以避交15%的双倍印花辣税。大手客成交复炽，亦变相减少市场对实际小用家的供应，令新增供应无法落到真正用家手上，供不应求进一步加剧，扯高一二手楼价，刺激楼价指数续创新高。
在觅地难、供应未大规模到位前，要勒住楼价这匹疯癫野马，常规方法似乎技穷，市场近日多了人讨论「特效药」招数。知名地产分析员张一鸣昨日就在facebook上，开出「楼市十大『特效狂药』」（见表），其中包括「买家特别印花税提升至楼价一倍或更高、港人50%非自住卖楼利得税」等等。笔者愚见，这些措施确实可以随时一招即可打残楼市，但如同「限价令」一样，政府采纳的机会极低。
新政府不得不拆「大炸弹」
然而，现实摆在眼前，家庭负债新高，父母加按自己层楼帮子女买楼、市民要节衣缩食供楼，上述情况令人不难预见，楼市万一急挫将可能带来的灾难性的场景。可以说，楼价将是林郑月娥新政府要着手拆除的大炸弹。
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