市场已确认本港楼市逐步进入下跌周期,年初发表「细价楼爆煲论」的纪惠集团副主席及行政总裁汤文亮预期,明年细价楼楼价会再跌10至15%,最终待楼价跌20%或以上,相信一六年底至一七年就可入市。
同时,若政府因应跌市而放宽楼市措施,他建议放宽首次置业人士按揭,届时即使购买亿元豪宅,亦可只须付一至两成首期便可上车,楼市交投就有望增加。不过,亦有学者认为,未来两至三年都不是入市时机。
「细价楼爆煲论」一度掀起城中热话,更率先预警楼价转角势头的汤文亮接受本报专访时称,今年底中原城市领先指数会跌回年初时水平,明年底则於120至125点横行(去年六至八月份水平)。
他料明年细价楼楼价会再跌10至15%,相反中价楼较为平稳,交投有望在放宽楼市措施后增加,正如爆煲论不会延至中价市场,另豪宅市因不属普通物业市场,故难定升跌。
促港府放宽按揭
汤氏指「细价楼爆煲论」目的旨在提醒买家楼市正有下跌危机,但何时才是入市时机。他说:「莫买当头跌,未买楼的市民,楼价跌20%或以上先好入市。」不过,他指政府曾表示如确认楼市下行就会调整楼市措施,但他认为不是待楼价跌三成后才是确认,而是楼价有下跌风险时就应作出放宽。
他建议现时应考虑放宽按揭,只要买家有供款能力,银行又愿承担风险,以免买家同时储首期之余又要交租,加重负担。若政府推出放宽楼按措施后,半年内亦为入市时机。相反,对业主而言,「一动不如一静」,如持货量多,可考虑先沽出质素较低单位,保留实力。
汤氏补充,上述情况就如近期父母帮助子女付首期,但供款者仍为子女。发展商近日更为买家承做八至九成楼按,他笑言,政府其实是「只眼开、只眼闭」,就让发展商涉足银行业务范围。
学者估低潮三年
面对近日新盘主导楼市,汤文亮指,新盘与二手楼同价只出现於细价市场,而中价及豪宅新盘开价与二手楼仍有距离。银行估价亦有问题,新楼估价竟与二手楼一样,二手楼估值势将下调,而细价楼交投减少下,亦令楼价下跌。
他强调,辣招、经济、新供应及息口是影响楼市四大因素,炒家出现不是楼价升跌主因,却与新供应有关。政府楼市措施正确,现不需减辣,当务之急是推动楼市,向楼市「畀油」,增加成交,配合供应,让楼市软着陆,稳定楼市。
昨日中原城市领先指数报142.14点,结束四周连跌,按周升0.27%。分区方面,新界东楼价指数报145.57点,按周跌0.26%,三周共跌3.98%。
另外,城大建筑科技学部高级讲师潘永祥预期,明年整体楼价会跌10至15%,加息后未必跌得最快,热钱流走会加速跌幅,除非楼价因不明因素突然转升,否则跌市周期将维持两至三年,这段时间不是入市时机。
交银香港首席经济及策略师罗家聪称,预期未来四至五年,本港楼价每年平均跌10%,主要受环球资产价格受压所致。若楼价跌20%,料政府会「减辣」,但「不敢叫人不买楼」。