政府重手压抑楼市的可能性愈来愈大(2)
(原文发表於2012年10月26日)
作为梁振英的坚定支持者，恒隆地产集团主席陈启宗对梁振英的政策思路了解最深。在梁振英当选特首后不久，陈启宗就公开谈到，发展商在过去十年的暴利情况将会不再，因为他了解梁振英的施政理念必将终止倾斜於发展商暴利的政策，未来楼价只会平稳发展，梁不愿见到香港楼价和租金继续暴涨的局面。
个人认为陈启宗所言有见地，我对梁振英在土地房屋政策的看法至今未变。梁上任之初的温和，是因为民望低，被逼与人为善，先求巩固地位和权力，更由於竞选造成建制派的大撕裂，先要争取大团结，强硬政策暂且收起不用。但随著楼价愈升愈有，民怨愈来愈大，梁振英重拳出手压抑楼价的支持力量开始愈来愈大，梁振英最终露出本来面目的时机也愈趋接近。大家对梁振英的简短发言不宜掉以轻心。
梁振英的简短发言暗藏杀机：大家都嘲笑「梁十招」俱为中长期措施，远水不救近火，现在梁声言会短期增加土地供应，一於近水救近火，看你还敢嘲笑他否(当然，他还要亮出真家伙，证明该家伙真的是可扑灭近火的近水)；严格的说，自从2010年10月政府推出额外印花税以来，炒家基本上已绝迹，梁所谓「压抑炒买活动」，指的是甚么？看来一切非自用的投资买卖，梁都视之为炒买，应列入压抑之列；限制信贷，并不仅限於收紧按揭额，亦可人为地加息。
对付供不应求，方法有二：增加供应；压抑需求，额外印花税、收紧按揭额、港人港地及加息等措施都属此类。增加供应，特别是短期措施，有哪些办法比较难估，大家不妨估计在压抑需求方面，政府可能有甚么高招。
个人认为政府可能会透过下述一个或几个方法压抑需求以达最终压抑楼价的目标：
1. 进一步收紧按揭成数：300万元以上至800万元以下的物业成交，按揭成数上限由七成下调至六成，最高贷款金额不能超过420万元；300万元或以下，按揭成数上限一律为七成；
2. 银行须为贷款申请人进行压力测试，在假设按揭利率回升至5.5%下，申请人的供款与入息比率不可超越50%；
3. 国内为打遏炒楼，规定家庭购买的第二个住宅单位，按揭利率为基准利率的1.1倍。香港政府可效法其精神，规定非自住单位按揭利率要基准利率上多加一厘；
4. 将额外印花税的期限延长，例如：18个月内转售税率为15%；18至36个月内转售税率为10%；36个月至60个月内转售税率为5%；
5. 仿效国内一线城市所实施的限购令，规定非香港市民或资金只可购买2,000万元或以上的豪宅或不限价值的非住宅物业，而按揭成数上限一律为五成。这样，2,000万元以下住宅物业(特别是中小型物业)的市场将完全禁止香港以外资金进入；
6. 为了阻击外来热钱，必要时实施外汇管制。
贫富悬殊和高企的楼价已成为香港的最深层次矛盾，民怨极大，弱势政府的管治权威尤其不足以抵挡民怨。高企的楼价若再失控冒升，民怨将一发不可收拾，政府进一步出重手整治楼市的可能性不容抹杀。
- 完 -
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