比较满意的文章选集(344)

终於下重药，泡沫危机暂减

美国推出QE2后，曾特首及曾财神等最高层官员先后表示会因应市况在「毫无预兆」下推出新一轮措施调控楼市。当时社会大众普遍都以「口术」及「狼来了」视之，不以为意。谁知11月20日政府真的突袭地推出空前狠辣的新招来打遏日趋疯狂的楼市。

这剂重药此刻是必需的。为甚么必需，我过往已讲得太多了，且让别人讲。信报11月19日的社评说：「以去年9月计，港岛一个1,500尺的单位其楼价与租金比率是40.2，即撇除利息和其他开支不计，该物业投资需超过40年才能回本；该比率在1997年是28.3，在1982年至2009年的平均比率为18.1，以此计算，目前楼价肯定偏高。即使中小型住宅也如是，以港岛一个600方尺单位计，今年第一季的楼价与租金比率已重返1997年水平。另一个衡量楼价是否偏高的指标，是楼价与市民(平均家庭年)收入的比率，再以港岛一个1,500尺单位为例，2009年9月楼价与(平均家庭年)收入比率为115.3，即该单位的楼价相当於超过115年的平均家庭收入，该比率较1997年的高峰高约二成四。中小型住宅方面，港岛区一个600方尺的单位，去年9月的楼价与(平均家庭年)收入比率为19.8，与1997年的22.3已非常接近。」

曾俊华则提供一系列楼市出现异常升幅的数据：

－        今年首9个月楼价累计上升15%

－        豪宅楼价已超越1997年10%

－        普通住宅平均价比1997年仅低12%

－        今年3至9月，70平方米以下住宅楼价升8.1%

－        今年3至9月，100平方米以上住宅楼价升6.1%

－        今年首10个月成交量按年升17%

－        今年首9个月，1年内短期的转手宗数急升1.14倍

－        上半年，1年内转手个案中，300万元以下楼宇占84%，显示炒风已蔓延至中下价楼。

从信报社评和曾俊华司长所提供的资料，不难看到楼市泡沫的爆破危机已逼在眉睫。政府如再坐视不理，升得高，跌得重，泡沫既然是空前，爆破后的伤亡亦必然是空前的。届时，绝大部分市民都会身受其害。政府这次果断落重药，就是为泡沫有效地泄气，从而较长时间地消减爆破危机并保障香港整体(特别是所有大小业主)长远利益，值得一赞。

我在8月28日发表的《遏抑楼价，乱世要用重典》一文中，要求政府进一步收紧按揭，「1,200万元或以上的住宅物业，实施五成按揭上限」，「所有非自住物业实施五成按揭上限」。政府今次出招，不但做到我要求的，还遍及我所没有提及的：800万元以上至1,200万元以下，按揭成数上限由七成下调至六成，但最高贷款金额不能超过600万元；800万元以下，维持七成，但最高贷款金额不能超过480万元；所有以公司名义持有的住宅物业及所有工商物业的按揭，不论物业价值多少，按揭成数上限一律为五成。

我在《遏抑楼价，乱世要用重典》要求政府透过徵收物业增值税压抑炒家：「不论新楼还是二手楼，税率按持有物业时间的短长累退，一年或以下，徵收50%；一年以上至二年，40%；二年以上至三年，30%，如此类推。这个措施可逼使中，短线炒家离场，让真正用家成为市场上压倒性主流」。政府今次推出的新招之一，是三级制「额外印花税」：6个月内转售税率为15%；6至12个月内转售税率为10%；12至24个月内转售税率为5%。物业增值税是楼价有升幅才会徵收，额外印花税却是楼价下跌亦要收取，此招明显较我所提议的更厉害和到位。尽管迄今政府仍未回应《遏抑楼价，乱世要用重典》其他建议，我认为新措施是有力及切中要害，满意之余，收货！

为甚么我说新措施是有力及切中要害？在新措施下的按揭贷款，686万元以上的物业，只能借少於七成；1,000万元以上的，只能借少於六成；1,200万元或以上，一律借五成；炒家最爱炒的非自住物业、炒家最爱以公司名义持有的豪宅物业和工商物业一律只能借五成。在这些情况下，炒家的投机成本大幅增加，连其他必要开支动辄要拿五成以上的楼价来炒一个单位，炒家不是炒不起，就是无能力多炒，杠杆作用大减。更要命的是额外印花税，以1,000万元的物业为例，如在半年内出售，含经纪佣金、律师费、银行罚息、买楼印花税及卖楼额外印花税等各费基本上要付楼价的22至23%，在这情况下，纵使楼价上升30%（即帐面获利300万元），扣除上述开支，卖家不外打和；就算楼价上升至40%(即帐面获利400万元)，扣除上述开支，获利不外8%左右（即80万元）。大家不妨估计，楼价见顶前再升三、四成的机会有多大！投机成功，政府几乎剥夺你全部利润；投机失败，亏损累累，政府不会津贴你一分一毫。这种形式的赌博（投机），稍有头脑的炒家愿意入局吗？我赌他们不会！因为十分犯本，而且亏损归炒家，盈利几乎要全数上缴给政府。更何况现时物业价格已普遍极度偏高，上升空间不大。想免交额外印花税得等足两年，不但不符合货如轮转之道，还得冒届时形势天翻地覆及大赚变大蚀的风险，世间不合算的投机，莫过於此！新措施对炒家简直是赶尽杀绝！

如果炒家无惧新措施，依然入市大炒特炒，那么他们要小心曾财神下述忠告：「在有需要时，我们会再次以强而有力的手法，维持市场健康平稳发展」，「(被问及再出招会否进一步从楼市升温源头著手，阻截热钱流入物业市场)不会排除任何可能性」，「(被问及何时再出招) 没有客观标准，但会监察楼市各项指标」。有今次辣招的先例，深刻领教了政府的手硬心硬和打遏炒卖物业的决心，大家大概不会再视曾财神上述发言为「口术」或「狼来了」罢。

辣招及未来可能的辣招对楼市有甚么影响？个人估计下述情况很可能会出现：

1.       在无新而重大利好因素下，未来一年物业成交价最低限度下调10%至15%，大部分调幅在未来半年兑现；

2.       绝大部份炒家固然不敢入市，大多数用家由於新措施的收紧按揭和楼价可能的下调，亦会无力或无胆入市，物业买卖成交量在未来半年会大幅萎缩，较今年的成交壮旺期起码减少五成；

3.       较犯本及价格现已十分偏高的豪宅，无论是成交量还是成交价，相对跌幅会较中下价楼为大；

4.       一手楼的成交量和成交价，相对跌幅会较二手楼大；

5.      由於超低利率、热钱过多、港元跟随美元贬值及物业供应不足等利好因素的存在，在缺乏新而重大的利淡因素下，楼价在未来一年跌幅超过二成的机会较微；

6.      看好未来楼市及不肯减价求售的业主在香港特别多，改售为租有机会蔚然成风，租盘供应因而可能大增；另一方面，准买家由於无能或无胆入市，亦大有机会改买为租，租盘需求可能因此大增。市场租金届时的升跌，得看供应还是需求大；

7.      原本想投资於住宅物业市场的资金，将流向没有打遏措施的股市和打遏温和的工商物业，两者的价格升值可看高一线。