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功。德。言
比較滿意的文章選集(343)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2015年12月29日

太少,太遲,太沒遏抑力(2)

(原文發表於20101021)

 

在談到監察一手私人住宅物業的銷售,特首在第33段說:

 

「運輸及房屋局會成立督導委員會,具體討論立法規管一手樓宇銷售事宜,並於一年內提出切實可行的建議,當中包括以實用面積作為公布呎價唯一標準,防止誤導買家,全面杜絕縮水單位的情況。」

 

於第41段,特首首次抨擊「發水樓」:

 

「政府當年讓私人樓宇增加樓面面積,引進環保及生活設施,目的是改善樓宇的宜居環境。近年社會關注發展商利用這項寬免政策,大量增加樓面面積,造成所謂「發水樓」問題。經檢討後,我們決定收緊政策,主要改變包括取消部分設施的寬免,降低停車場、露台、工作平台和會所的寬免,並為多項仍享有寬免的設施加設百分之十的整體寬免上限,同時又收緊容許興建窗台的面積。」

 

長久以來,地產發展商利用含糊不清、標準各異的建築面積和樓宇「發水」去誤導買家並大發不義之財,早就天怒人怨。以前政府對之噤若寒蟬,如今特首義正辭嚴地公佈地產商得以實用面積作為公佈呎價的唯一標準,並大幅限制「發水樓」,自是大快人心!

 

有關投資移民計劃,特首亦有動作(報告第34)

 

「考慮到市民大眾的關注,政府決定暫時將房地產於計劃下的投資資產類別中剔除,由1014日起生效。」

 

大部份還未上車買樓的市民都期望特首於施政報告中施辣招打遏樓市,但看畢整篇「房屋政策」,他們大抵會深深失望。要打遏,最有效的手段是提供充足的土地及減少投機性需求。在這些方面,未來十年每年平均提供20,000個一手住宅單位及一次性提供5,000個「置安心計劃」中小型單位,而且要四年後才見成果,供應實在太少太遲及缺乏遏抑力度。暫時取消以購買房地產作為投資移民手段,規範發展商以實用面積作為呎價唯一標準及限制發水樓,有助舒緩民怨,是很好的政治騷,但打遏力度不大。報告「房屋政策」的潛台辭很清晰:對於遏抑樓市,政府不會動真格,炒樓時可將政府干預的風險從考慮中剔除!

 

市場上潛在買家(特別是炒家)對政府的好意自然馬上心領神會,紛紛入市,二手交投因此大幅反彈,十大主要屋苑十月到十七日為止的成交量,較上月同期增加25%2.5倍不等。

 

施政報告另一則潛台辭值得注意,它藏在「置安心資助房屋計劃」內。該計劃容許租住人在五至七年內任何時間選擇租或買,從而得以避過樓價大升及選取大跌時期。這種安排無形中告訴大家,現在樓價極其偏高,請勿見獵心喜不自量力入市,還是待土地及私人住宅供應以及按揭利率回歸正常再作打算為妙!

 

施政報告發表後,財政司司長曾俊華在其網誌中,大談自己近日對香港樓市發展及施政報告內房屋政策的意見。他以「坐熱氣球」比喻政府對穩定樓市的理念:「當熱氣球(樓價)升得太急太高時……我們不可以一下子讓氣球急降;相反,逐點逐點,慢慢著陸,才是最安全的做法」。

 

我完全同意財神爺的目標(理念),但現在氣球有逐點逐點慢慢著陸嗎?沒有!為甚麼沒有?因為根本沒有為氣球洩氣,連逐點逐點慢慢放氣也沒做!或者財神爺及特首以為自去年底迄今的遏抑措施(手段)具備所需的洩氣功能而依然慢手慢腳,但他們可能不知道,那些過度溫和的措施基本上不大具備洩氣功能,氣球於是愈升愈高,愈高愈快,最後會在高空爆炸,而氣球上的乘客將全部死亡!

 

要避免球爆(或車毀)人亡,個人重申過往的主要建議:廢除勾地政策,恢復定期賣地及提供充足土地;進一步收緊按揭;壓抑炒賣和投機性需求,特別是透過徵收物業增值稅去消弭炒賣和投機的誘因。

 

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