其他利淡因素（续）
在8月中，爆发了环球股灾，多国经历7年前金融海啸以来最大的跌市。在本港，恒生指数连跌7天，8月24日以5.2%的跌幅收市，较诸今年4月的高位，已经蒸发了四分一财富。上海股市综合指数更急挫8.5%，市值只及今年6月高位不足四成，今年以来的升幅全部报销（9月25日，上指收市为3,092点，较6月12日高位约5,166点仍跌去40.1%）。骨牌效应下，亚洲以至欧洲主要市场的跌幅由4至7%不等。
由1979年第四季至今，官方私楼楼价指数（由差饷物业估价处编制）与恒指走势的相关性高达0.85，意味港楼港股一向同生共死。回归分析更显示，自2011年欧债危机开始，恒指走势几乎可解释近八成楼市走势，两者近年愈行愈近。近月的股灾，看来早晚影响楼市。
自2013年1月10日，澳元兑美元达到近年的高点1.0598后，辗转回落到2015年9月25日的低点0.7014，跌幅（亦即贬值）为33.8%；加元兑美元，由2012年9月14日的高点1.0295回落至今日（2015年9月29日）早上的低点0.7457，跌幅为27.6%；欧罗兑美元，由2014年3月13日的高点1.3952回落到今年9月4日的低点1.1149，跌幅为21.1%。
从美元兑上述3只国际主要货币来看，美元在过去3年平均升值27.5%。由於港元与美元挂鈎，港元同期的升值大抵亦差不多高达27.5%。换言之，外来投资者购买香港物业现在较二、三年前要多付差不多三成的钱。强港元还对本港的出口、旅游业及零售业不利，最终对香港的整体经济不利。
美元（港元）升值及人民币及国际主要外币贬值方兴未艾的趋势，对香港物业的需求和楼价是否有严重的负面影响，思之可以过半矣。
过往利好楼市的因素目前几乎消失殆尽，连最后及最坚强的高楼价堡垒如低息及住宅单位供不应求，在美国很快启动加息周期及梁振英政府加快抢地推地的情况下亦告失守或即将失守，楼价调头回落、打破只升不跌的神话的日子看来就快来临；利淡楼价的因素愈涌愈多，特别是令人担忧的国内经济困难，在香港经济最受国内经济影响的情况下，未来（终极一跌前）楼价易跌难升，纵使升，时间不会长，升幅亦十分有限。
在股灾之前，尤其是新鸿基地产在8月初以高价夺得西铁元朗站上盖项目后，港九新界的二手屋苑的成交价不断创出新高。但到近日，由於经济萧条万象皆颓，长期企硬的香港楼价及租金也出现劈价潮，9月以来已有30宗新盘挞订个案；二手楼劈价出货的现象亦愈涌愈多，黄埔花园、太古城、蓝田等楼盘均出现劈价成交案例，惟买家信心在经济不明朗下倍受打击，整体交投仍冷清；较市价平3至11%的「笋盘」并不罕见；这些现象近数年前所未见。
楼市由量跌价升变为量价齐跌，这是楼市摸顶的不良先兆。
小结
鉴此，个人认为陈茂波所言，绝非出口术，而是一片苦心。他呼吁市民入市宜「量力而为」，是委婉地叫市民别於这个时候入市，温馨提示其实是楼市警钟。警钟响得有道理吗？有，道理一如我上文所分析，十分充份！
- 完 -
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