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功。德。言
溫馨的提示,樓市的警鐘(2)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2015年9月29日

其他利淡因素

 

陳局長的觀點是危言聳聽嗎?還不算,我起碼可以加多幾點。

 

偏高的樓價不會持久,升得愈高,跌得愈重。樓價是否偏高,有客觀標準。20111月,美國顧問公司Demographia公佈的一份調查報告指出,香港住宅樓價相當於家庭每年收入中位數的11.9倍,比率數字全球最高,屬於極難負擔的水平。報告列出的82個人口達到100萬以上的城市,各地樓價負擔中位數祇是4倍,可見香港樓價的確處於一個極其偏高的水平,遠遠超出市民的購買力。事隔四年,《Demographia International》指出,香港樓價與家庭收入中位數比率,已進一步攀升至17,意味著港人家庭平均要17年收入,才足以支付本港中價住宅,該負擔指數更屬有調查以來最高紀錄,亦遠遠拋離排第二、三位的溫哥華及雪梨等大城市(分別為10.69.8)。

 

Demographia International》主要調研全球378個大城市的樓價負擔水平,以各地中價住宅,除以每年家庭入息中位數收入作負擔標準。報告指出,若樓價負擔在5.1倍以上,乃屬於難以負擔水平。如果說2011年香港樓價已是位高勢危,則現在應該是勢如危卵。

 

物業市盈率是一個衡量投資物業需要多少年才歸本的比率,它等於1除以租金回報率。

 

現時的租金回報率,以中小型住宅單位來說,港九一般為3%3.3%,新界為3.4%3.8%;豪宅一般為1.5%2.5%,超級豪宅不足1%。中小型住宅單位市盈率因此約為26倍至33倍;豪宅市盈率約為40倍至67倍;超級豪宅市盈率約為100倍。

 

七十年代以來,香港物業市盈率10倍以下為偏低;10倍至15倍為合理;15倍以上至20倍為稍高,但可接受;20倍以上為偏高;30倍或以上為極其偏高。

 

現時各類物業的市盈率,特別是豪宅和超級豪宅,比率高得這麼驚人,要40年至超過100年才歸本,還值得投資嗎?

 

可以選擇,當然選在樓市最低價位而非最高價位入市,錯過今次的低位,就耐心等候下次。最高價位入市,縱使「事後回顧覺得便宜」,這個「事後」,往往要等10年以上,在起初的45年,價位動輒跌40%65%,實在太傷痛了!如果沒有實力或耐性守,你連這種終於「覺得便宜」的卑微回顧也沒機會享受。

 

在甚麼時候買樓,時機較能力更重要!樓市是有周期的,最合算是在復甦期始初買,最要命是摸頂買。根據過去的紀錄,每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰,樓價至少升34倍;相反地,見頂回落至見底,樓價往往最低限度跌去40%。我們此刻首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期,是復甦期當然好,是繁榮期初階亦問題不大,但如果是繁榮期的尾聲,你還入市,豈不是把自己放在火爐上嗎?證諸本港過往60年的地產發展史,一個上升浪絕少超過13年,而今次的上升浪,由20039月起計,不經不覺已達12年,無論看樓價還是時間,該是接近甚至已達摸頂了。

 

- 待續 -

 
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