陈小姐∶有人建议应趁现时超低按揭利率，将已供满的物业加按，去买一些回报稳定并会定期派息的投资，从中赚取利息的差距。一来一回，回报可达每年2至4%。请问坊间是否真的有如此着数的投资？
答：近日确实听到有银行建议客户可将已供断的物业抵押，假设楼价500万元，承做七成按揭，分十五年摊还，每月只还息不还本。将按揭所得的资金投放在每年派发红利的储蓄保单之上。
转买储保赚尽息差
由於现时按揭实际利率为1.8%（H+1.5%），相比起保单过去历史每年派发4%的红利，两者相差2.2%，投资者因此可透过如此的「一按一买」，每年赚取2.2%的利息差距，以350万元计，每年的利润是7.7万元。
笔者对於以上的投资，其实不太抗拒，因为它的原理和一般的「套息交易」没有多大分别。事实上，这些套息的活动其实在很早期已经出现，而且亦十分流行。
举例来说，如有投资者会向银行借入低息的货币，然后买入高息的货币，从中赚取两者息率之中的差价（日圆套息便是一例）；又或是有投资者会卖出发达国家的政府债券，然后买入新兴国家的政府债券，从中赚取两者之间息率的差距。
以上的投资出发点都是透过预测未来市场走向，从而赚取回报，成不成功，主要考投资者的眼光。不过，对於一般散户，笔者觉得应要知道投资方法的运作机制和当中潜在的风险。
就以上述例子而言，投资者如果要赚钱，所需的条件是「保单所派发的红利」必须高於「物业贷款的利息」。由於保单派发的红利和物业贷款利息都是未知数和可以随时变动，所以投资的第一个风险，就是物业贷款利率上升，和保单派发红利率下跌。
投资期太长风险高
保单是有投资期的限制，投资者不可以只投资一段短时间，如果太短时间就取消保险的话，可能需要缴付离场费用。所以，投资者可能被要求十年、甚至是二、三十年的投资期。
如此长的投资期，楼价有机会下跌，投资者若资不抵债要补仓；另外，也有可能途中投资者有急事需要用钱，被迫要贱价变卖保单。
App下载
