街头智慧胜专家，年初叫「楼市专家食屎」的嘉湖山庄林太一语中的！当日囝囝330万元买嘉湖山庄两房，一度要输40万元，本报统计十大屋苑，嘉湖山庄成为「反弹王」，短短4个月，屋苑反弹逾两成，阿仔单位唔使输，还有15万元的账面赚价。

本报根据中原地产资料，比较十大蓝筹屋苑目前平均尺价与今年低位，结果天水围嘉湖山庄成为「反弹王」，现时平均尺价7,113元，比今年低位，为3月中录5,922元，4个月内反弹20%。然而对比屋苑去年高位8,409元，仍相差15%。

今年1月，记者天水围直击，嘉湖山庄业主林太称儿子330万元买入一个两房户，被问两房已穿300万元，并谓有专家指楼价会再跌一成，她即场爆发：「我仔买贵40万冇咩问题，佢要住㗎嘛，如果升又点呢……嗰啲咁既专家，食屎啦！我哋唔系有见地，我哋系脚踏实地，唔听专家㗎，听专家意见就死啦。」今日一如林太所言，升返！屋苑两房单位回升至近350万元，最近一个两房户，成交价345万元，林太阿仔单位账赚15万元或4.5%。

英国脱欧，全球继续量化宽松，本港跟随美国加息步伐放缓，加上盘源收窄，夹高二手价。以嘉湖山庄为例，祥益地产谢利官表示，屋苑现400个放盘，锁匙盘不足15个，入场费最平332万元，比起年初低迷时入场费280万元，升18.6%。

金管局的住宅按揭统计数字显示，近4年平均按揭年期均徘徊在25至26年之间，对比10年前及15年前平均按揭年期分别为20年及18年，反映近年选用较长按揭年期的用家占较大比重。主要原因是近年楼价对比家庭收入处於偏高水平，加上按揭审批的压力测试准则分别於2012年及2013年进一步提高；拉长按揭供款期有助减低每月供楼金额，除可减轻供楼负担外，亦较易於通过压力测试下的供款占入息比率要求。

举一例子，准买家月入3.75万元，希望购买一个楼价500万元的2房单位自用，并准备向银行申请八成按揭保险计划上车，按揭额为400万元。若选择20年供款期并以目前按息计算，供款占入息比率已达55%，超出审批上限；但若把按揭年期延长至30年，每月供楼金额便可大幅减少26%，供款占入息比率亦可降至40%，而在压力测试下，假设未来息率上升3厘，供款占入息比率为58%，亦低於压力测试下60%上限。结论是，选择20年期，准买家未能获银行批出按揭；若改为30年期，则成功获得按揭贷款。

从以上例子可见，延长按揭还款期有助买家成功上会。但延长按揭年期等於支付利息的期数增加，以及每月归还本金减少；支付利息时间延长及息随本减的速度减慢下，累积利息支出自然会较多了。为方便参考，以上述例子及息率不变为例，选用30年期全期按揭利息支出将较20年期增加约42万元。这个数字差幅看似颇大，但现今不少业主在上车后大约5至6年后便会考虑换楼，例如是夫妇婚后决定生育组织家庭，或会计划把2房单位更换至3房单位。

事实上，一个选用30年还款期上车的买家，却未必会一直供楼至30年，很多时，买家上了车，或会再待时机如楼价升值或经济条件提高后更换更大的单位，又或在息率上升时选择提早部分还款。

虽然按揭以息随本减的方式运算，但不论是选择20年或30年供款期，尤其是处於低息年代，开首数年的利息相差不算很大，同样以上述例子及息率不变为例，选用30年期的首5年按揭利息较选用20年期只是多出15204元，可见透过延长还款期帮助提早上车亦是值得考虑之方法。若买家於5年前透过延长还款期入市买入一个楼价450万元单位，目前物业市值已上升约28%，至576万元，楼价账面多赚126万元，从中可见，若在好时机入市，那5年间多出的利息支出已不算什么。

不过，需留意的是，当未来息率回升，选用较长还款期的用家会发现，每月供楼金额的增幅将较大，假设未来加息2厘，20年期的每月供款额将增加约20%，但30年期的每月供款额则增加达29%，故长年期用家宜将自己的供款入息比率设低一点，以便预留充足的防守力。

王美凤
中原按揭经纪董事总经理」