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文亮語
英脫歐後,香港樓市會如何
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年7月19日

  有日本證券公司分析員表示,英國脫離歐盟之後,將會減少派工作人員到香港,令到香港樓市下跌,幅度高達三成,老實說,那些分析員每一個星期都講唔同說話,今個星期他們話跌,隔兩個星期,他們會用同樣理由,話英國脫歐之後,國內及香港人都不會到英國,轉而將資金投資香港,大家都唔知道信他們那一次分析才對,但對於那些分析員來說,不但立於不敗之地,可以說是必勝,所以,才會有那麼多分析員熱衷分析樓市,有時話升,亦有時話跌,總之,結果他們永遠是對的。

  我認為英國脫歐與香港樓市,簡直是風馬牛不相及,英國脫歐,英鎊匯水下跌,英國樓價下跌,是不爭的事實,但如何影響香港樓市,大纜都扯唔埋,仲話會令到香港樓價跌三成,或者會有人話,這可能是蝴蝶效應,英國脫歐,令歐盟分裂,世界動盪,香港樓市下跌三成亦不出奇,如果這個情況出現,何止香港樓價下跌,全世界樓價都會下跌,日本證券公司可能唔敢講其他地區,所以以香港為例子,來警告全世界,不過,他們這份苦心,我們就心領,如果真的是要舉例,不如用日本,話英國脫歐,日本的樓價會下跌三成。

 
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1. Ca1on 2016-07-19 10:40:12
其實啲分析員只要寫好唱好同唱淡兩邊嘅稿, 得閒出唱好, 得閒又出唱淡, 或者對一班客唱好, 另一班客唱淡, 總有一邊佢會成為投資之神, 自然會有忠實客戶, 財源滾滾來.
2. 淡友投降 2016-07-19 10:51:13
【明報專訊】香港現時的樓價早已過了1997年的高位。1997年樓市「泡沫」未爆前反映二手樓市價格的中原城市指數約為100。上月報125.55,仍較1997年高峰高出四分之一。有人認為樓市「泡沫」肯定要爆破,而一旦爆破,跌幅必然更凌厲。但是筆者絕不相信本港樓市大瀉之說。筆者甚至不認為1998至2003年的大跌市是升過龍和泡沫爆破的結果。筆者1998年初曾預計樓市面臨長期跌和特區政府出現巨大財赤,結果不幸言中。然而,筆者力陳長期跌與亞洲金融風暴無關,而是跟賤價出售公屋有關。筆者於2002年11月「孫九招」出台後預測樓市復蘇,指公布喝停租置計劃利好樓市利好經濟,結果樓市和經濟在SARS絕迹後迅速回升,並愈升愈有。2008年號稱百年一遇的全球金融海嘯後樓市明顯下跌,跌市卻非常短暫。明眼人當然知道亞洲金融風暴相對全球金融海嘯,簡直是小巫見大巫。事實證明:1998至2003年跌市與亞洲金融風暴幾乎全無關係。

1998年跌市 與亞洲金融風暴無關

筆者分析,沒有過度槓桿和過度借貸就沒有泡沫。美國樓市2006年前過度槓桿和過度借貸造成泡沫,言之成理。但本港銀行保守,金管局對樓貸規管甚嚴,因此不會有泡沫。有4種基本因素助長樓市升勢:

其一,亦是最關鍵的,當然是整體樓市長期供應太少。2005至2015年11年間私樓供應年均低於1.2萬個單位。我們在上世紀80年代和90年代年均供應約2.8萬個。同時公營房屋建造量亦明顯大幅放緩。

其二,人口因素有利成家。戰後嬰兒潮的下一代進入成家年齡,成家數字有上升趨勢。

其三,息率超低,而且回升展望溫和,加上按揭期可做至30年,供樓負擔反不似90年代重。

其四,額印減低二手樓供應,反有利樓市升勢。

上述四項,以第四項最為弔詭。一般理解是額印減少炒買炒賣,有利樓市降溫。筆者認同額印減少投機需求。但額印卻同時減少私樓二手供應。我的學生,參考睇樓量與放盤量的比例,發覺額印後這比例上升,反映供求關係有利樓市上升。然而,這個局面不可能持久。沒有換樓活動支撐,新樓終究要減價。是以中長期樓市放緩機會較大。

樓市複雜,不能只看表面。

嶺南大學兼任教授
3. 引刀一快 2016-07-19 11:22:26
剛性泡沫。
4. 淡友投降,股市比樓市早著先鞭。 2016-07-19 11:52:51

http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20160719/00202_002.html

地產股續飆大行唱好

住宅新盤銷情暢旺及美國加息預期降溫,地產股繼續做好,當中新地(00016)創十一個月新高,信置(00083)創五十二周高位。

新地信置漲逾2%

美銀美林發表報告預期,一七年及一八年樓價各跌百分之五,原來則預期各跌百分之十,認為地產股受追捧。

新地連續五個交易日上揚,昨漲百分之二點二七,收報一百○八點一元;信置第二個交易日做好,昨日再漲百分之二點七,收報十三點六八元。新世界發展(00017)及恒隆地產(00101)漲百分之二點二七及一點五八,分別收報八點五四元及十六點六六元,分別創十一個月及半年高位;長實地產(01113)漲百分之一點二三,收報五十三點二元,創三個月新高。

美銀美林認為,香港物業會受惠英國脫歐,原因是全球續有大量流動性,使利率維持低水平。此外,港元與美元掛鈎,令港元免受匯價波動。該行將至一八年樓價由高位下跌的預測,由原來累挫三成調整至累跌兩成,又認為樓價在今年上半年下跌百分之五後,下半年會維持平穩,一七年及一八年樓價跌幅預測則減半至每年下跌百分之五。

該行又指,地產股股價較資產淨值折讓四至六成的情況經已維持多年,可是樓價幾年來沒有跟隨股價大跌,利率預期維持平穩下,市場或改變早前看淡地產股的觀點。

此外,花旗認為,香港樓市於低息環境下有支持,現時取得按揭不難,加上資金沒有其他出路,故樓市無大跌空間,全年將會是先跌後反彈,該行維持今年樓價微升百分之三預測。

5. 掙扎7年終置業,但卻錯過許多的美好的回憶了!!! 2016-07-19 12:06:49
http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20160718/55376892
 

【有片──樓市再瘋狂】Park Yoho買家:掙扎7年終置業 成萬蚊呎平過深圳

最後更新: 0719 00:35 / 建立時間 (HKT): 0718 22:15

新地元朗錦田北Park Yoho Venezia(1B期)及Sicilia(1C期)今晚發售75伙,買家陸續揀樓,從事資訊科技業的Clavin,早年由外國回流香港,7年前已經有買樓的意欲,「7年都做唔到決定」,今日終於成功買到Park Yoho Sicilia 一間開放式單位上車,實用面積326方呎,樓價300幾萬,主要睇中項目周遭環境好,以及北環線鐵路概念,覺得單位呎價萬零蚊「今時今日嘅香港算平,深圳龍崗都唔止呢個價錢。」

6. 淡友投降 2016-07-19 12:20:03
睇淡了三年, 今日正式投降, 樓市除左硬過條鐡, 真係唔識形容. 再見了, 各位淡淡, 他日天橋底再見.
7. 修正如下 2016-07-19 12:24:14
有日本三流證券公司分析員表示,英國脫離歐盟之後,將會減少派工作人員到香港,令到香港樓市下跌,幅度高達三成.........
8. 引刀一快 2016-07-19 12:25:23
垂死發爛渣。
9. 分身你妹 2016-07-19 12:33:38
8樓說的沒錯,你的行為正正詮釋了什麼是垂死發爛渣,臭蟲一隻!知道你會說我是分身,分身你妹!你才是分身,你全家都是分身!
10. 8樓 廣州傻B 2016-07-19 12:34:32
你日日係度發嗡風,無理想,同條鹹魚有咩分別呀?
11. Park Yoho買家從事資訊科技業的Clavin 2016-07-19 12:44:46
可能是筆名 香港土著,又或之前個位阿SHUN哥。笑隱死人
12. 引刀一快 2016-07-19 12:52:17
垂死發爛渣。
14. 淡友投降 2016-07-19 13:39:54
引刀, 做咩無端話自己???
16. 掙扎7年的Clavin 2016-07-19 14:15:09
Park Yoho周遭環境好,以及北環線鐵路概念 - 我自小鐘意Thomas火車,雖然北環線冇park yoho 站,不過日日見到火車響𥦬口走過好興𡚒,掙扎7年終於搵到香港唯一一個𥦬口有火車既劏房
17. 人在天堂 錢在銀行 2016-07-19 14:25:44
好多時, 係得閒先會現身,
生意忙, 仲邊得閒講咁多, 搵真銀好過...

除非, 如上文中, 全職吹水分析員
18. 路人甲乙丙丁 2016-07-19 14:36:53
如果要看脱钩带来的影响,看总体职位是多了还是少了?欧洲区的人均年收入是多了还是少了?还看外派到外海出差/办事处等数量就知道对香港会有啥影响啦。

大家都是靠“古”,真的是鸡同鸭讲啊
19. 痴呆 2016-07-19 14:54:15
新居屋發售都表明不會下調價錢只是調整折扣優惠,坐埋一抬班所謂淡友又有甚麼高見發表呢!
20. 向飯民說不 2016-07-19 15:09:42
美國肯定是贏家。歐洲更難挑戰美國。
21. 如果 2016-07-19 16:13:27
不論股巿或樓巿,真係淡友投降之時,即係確認見頂!
22. 唔關英國事 2016-07-19 16:39:56
深圳/上海/北京 房價 追貼香港..... 港樓 有乜辦法唔升??
23. 汪敦敬評英國脫歐美國印銀紙 2016-07-19 16:58:45
殖民地陰魂下的樓市視野 
作者:汪敦敬 發表時間: 2016-07-19 15:41:12



  英國脫歐被認為是歐洲更虛弱的新階段,有人形容是美國對環球大局進一步失去了控制力,但若在更基礎的結構性來看,其實是由維多利亞女王時開始的“少數白人主宰環球絕大多數”的局面,在英國脫歐之後才正式有了質的改變了,西去東來,作為全球最重要的華洋集處地的香港,竟很多人忽略著這轉變,這個忽略其實已經令較多的人在過去幾年投資失利,迷信美國能耐覺得美國可在嚴重欠債下仍可以加息支配金融,令他們在無下註投資下的損失竟是歷來最慘重啊!

   位於倫敦CONDUIT STREET的 SKETCH餐廳,在藝術家MOURAD MAZOUZ親自布置下,壹直也是年青藝術家朝聖之地,其中一位來自香港的留學生--我的大兒子在三年前在此安排了晚宴去招待我們,就在進入餐廳前,小兒子卻在街頭呆望著一間奇特的商店,這店似乎是賣茶葉為主,也如其他倫敦名店一樣,豪華優雅,卻充滿了遙遠古舊氣息之余,竟洋溢著東方的神秘,就好像小說韋斯利故事裏的場景一樣,小兒子問我:“這是什麽商店?”我以為我當時對倫敦的認識其實並不算深!應解答不了他了,怎知擡頭一看,這間商店的名字竟是“東印度公司”!這名字其實曾改變了包括妳我等大多數人的命運,緣份竟透過小兒帶我來到歷史的起點!

   “東印度公司”這名字,由1600年起,在歐洲歷史上曾出現過多次以此為名的企業,包括在英國、丹麥、葡萄牙、法國、瑞典、奧地利,其中以荷蘭東印度及鴉片戰爭的東印度公司最為世人知曉。

   對!東印度公司正是鴉片戰爭中販賣鴉片給中國的洋行!正因為 鴉片戰爭 所以才令香港割讓了給英國,成就了今天我們的命運,中國人這災劫,其實就源於英國的強大掘起,當維多利亞女王在1837年登基後,英國就乘著擊敗西班牙及法國後的余威進入的另一個強勢階段,兩年後向中國發動了第一次鴉片戰爭!

   香港,是這場不義之戰下的勝利方打造出來的天堂,光明背後擁有多少血腥?

   英國當時號稱“日不落帝國”,是一個“誰占有大海,誰就占有世界”的時代,據說女王 甚至默許海盜 開辟 海上商路,並為其中佼佼者加官進爵。當維多利亞女王在1901年去世的20年後的第一次世界大戰完結,英國統治的包括殖民地覆蓋了地球上四分之一的土地和人。由那個時代開始,人類史上出現了兩個現實就算到了今天也未改變的,一 是 世上由少數白人去左右大多數人的命運!二 是 人類經濟命脈以海權為主!

   但在這個英國最強大的時期,美國也同時悄然掘起,第一次世界大戰後美國已成為世界工業輸出最多的國家,也如眾所周知,二次世界大戰後美國更成為最強國家,無論在經濟、工業、軍事及科研等領域也成為世界第一了!也和歷史其他強國掘起一樣,隨著原霸主虛弱,新霸主取而代之!不過那兩件事情仍未變!人類經濟命脈繼續以海權為主,及世上仍由少數白人去支配大多數人的命運!基本上我們被支配得更徹底!新殖民主義(Neocolonialism),美國將英國殖民主義進化,以強占土地形式轉變為強占市場經濟及入侵人們的思想價值觀。

   當美國金本位取代了英國的銀本位後,到了72年美國 更取消了 金本位,從此只需制造需求就可不斷加印貨幣了!

   因此世界總有動亂、戰禍,這些時刻也因是美元升值時,印多貨幣反而升值,邪惡地一本萬利!但美並未因此心足!發明了可循環不斷剝削世人的方式──“剪羊毛”(即是將本來量化貨幣時期借出海外的錢回收,制造了金融災難,從而令美元需求進一步加大!)

   “剪羊毛”魔法在80、98年摧枯拉朽,筆者和其他當年的年輕人一樣,著了道兒,在90年代在美國“放水”下曾借得太多,到後來金融風暴“收水”下面對人生沖擊,美元卻享受著升值,我們人生 其實 一直也在被剝削中。

   但去到2015/16年,美國顯示再重施故技再剪羊毛,但這次竟全盤失敗!而英國脫歐只是一個契機,令大量因量化貨幣泛濫的資金回歸美國,美國10年期息債跌破1.4厘這個20年新低點,加息,恐怕日益遙遠了。

   美國 更因 資金泛濫而衍生了“冗長低息期”,由美國承擔了升值的副作用去給了我們息口優惠,算了為量化貨幣 償還 我們一點點息口吧!

   這次的“剪羊毛”魔法為何失效?其實道理十分簡單,只要我們的政府限制市民的借貸更加少的話,美國不單不可以在將來透過抽回資金而制造到金融風浪,量化出來的無限資金更會泛濫衍生出低息期了,而資金愈多不單令息口愈平,也令美元其實有價格下調的壓力,今天美元表面雖仍上升,並非代表需求大增或在強勢,而是各國也更大力地量化貨幣,令美元在弱勢中“被升值”而已,當 有一日 各國 量化潮 完結時,美元就很可能進入價格下調期了!

   這新局面中,美國是被動的!市場已經沒有了撥弄風雲的霸主!這可以是一個好現象,市場更加可以回復“市場愈多錢,息口便應該愈平!”的機制及邏輯了,香港M3比07年的時候增加了一倍以上!如果這個趨勢不變,邏輯上香港是有機會要面對負利率的!相信大家到了現在都明白香港要面對的不是加息浪潮,而是低息風暴了!

   如果說08年的金融海嘯,最後令到中國成為最大得益者的話,其中關鍵就是07年在次按危機發生前,中國進行了 宏觀調控 令 泡沫爆破,中國自我調節,反而成為後來的致勝優勢,如果說2016年英國脫歐是歐美經濟體系瓦解的分水嶺的話,2015年中國經濟出現的股災可能是另一次神來之筆了!

   我們看看過去一年的匯率走勢,人民幣日益與歐羅是有規律地發展,我相信未來人民幣 是願意 遷就歐洲步伐去量化貨幣,這個遷就 配合 一帶一路的巨大工程,令到歐洲在量化貨幣之余,可以令大量印多出來的貨幣,透過與中國的巨大工程合作,將虛擬財富變為經濟實體,將量化的負作用大部分消解,這個是歐洲唯一的生路,但如此一來,中國的人民幣就得到更大的需求,中國亦可以在量化中得到免費的增值,那麽美元的需求實質日益減少才對的。更重要是海權主導世界會改變為以高鐵為主的陸權主導。

   我們也看看中國與俄羅斯盧布的匯率走勢,俄羅斯透過人民幣與歐羅的匯率穩定,過去一年由面臨崩潰到逐步回穩,不可以否認的是人民幣正為世界大多數人提供穩定的作用。已經日益是世界的主流了!

   在投資上,如果我們知道貨幣愈印愈多,而美元亦距離崩潰又愈來愈近的時候,我認為房地產是必須投資的,過去幾年,我逆流唱好樓市,狠批美國加息子虛烏有,不單只是投資者的自白,亦是抗拒生命再被擺布的控訴!

   雖然無人駕駛飛機仍繼續種族仇殺,但是我們已從白人的統治世界中開始得到解放,只是美國還有一個軟實力,就是對群眾的價值觀潛移默化,在殖民地長大的一些人,不單只仍甘心受擺布,甚至骨子裏還認為自己是大英帝國的公民,維多利亞的陰魂其實還未散。

24. 怒婦炒魚柳 2016-07-19 17:09:05
1/F兄台,只要睇穿別人,勿篤爆別人,否則日後冇嘢睇呀! karkarkar .......
27. 香港土著 2016-07-19 20:43:34
嘩,十兄弟咩事咁亢奮呀?整一段剪報,跟住就幾十個名自言自語!似乎真係餓左好耐。
28. 香港土著 2016-07-19 21:02:51
英國脫歐,對咩地方有咩影響,基本上仲未知道。一日未啟動50條都未見真章。暫時只有一班已買落英國物業嘅中小富嘔左一啖血……
29. 土著粉絲 2016-07-19 21:14:19
土著最仲意睇別人PK,正正說明是競爭中失利一簇、自己唔得有人陪葬都好.
30. 係乜留言?? 2016-07-19 22:41:18
貼咗汪生文章就行開咗,之後返黎就見到24,25,26 係空咗......
31. 湯告老師 2016-07-20 01:12:35
樓價己開始爆升,大家盡情去掃貨,希望所有樓價直上2萬蚊呎。上呀,唔好比佢停....
32. 引刀一快 2016-07-20 08:42:59
十兄弟梗係亢奮喇,汪先生篇文係佢地嘅強心針,當偉哥用架喇!
33. 32樓 廣州傻B 2016-07-20 09:24:53
公公講咁多仲乜嘢啫,你食咗偉哥都係一樣冇叉用架喇~😩😩😩
34. 引刀一快 2016-07-20 11:00:28
廣州傻B,你痕呀?啱晒喇,十兄弟依傢慶恰恰,你咪獻你朵菊花俾佢地下火囉。


37. 爆菊花 2016-07-20 17:40:50
果朵菊花最佳用來冲花茶不知所謂
38. 吹神 2016-07-20 17:57:44
繼續玩冇問題
39. 向飯民說不 2016-07-20 18:50:24
土耳其在清洗黃絲,幾時到香港。