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文亮語
英脫歐後,香港樓市會如何
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年7月19日

  有日本證券公司分析員表示,英國脫離歐盟之後,將會減少派工作人員到香港,令到香港樓市下跌,幅度高達三成,老實說,那些分析員每一個星期都講唔同說話,今個星期他們話跌,隔兩個星期,他們會用同樣理由,話英國脫歐之後,國內及香港人都不會到英國,轉而將資金投資香港,大家都唔知道信他們那一次分析才對,但對於那些分析員來說,不但立於不敗之地,可以說是必勝,所以,才會有那麼多分析員熱衷分析樓市,有時話升,亦有時話跌,總之,結果他們永遠是對的。

  我認為英國脫歐與香港樓市,簡直是風馬牛不相及,英國脫歐,英鎊匯水下跌,英國樓價下跌,是不爭的事實,但如何影響香港樓市,大纜都扯唔埋,仲話會令到香港樓價跌三成,或者會有人話,這可能是蝴蝶效應,英國脫歐,令歐盟分裂,世界動盪,香港樓市下跌三成亦不出奇,如果這個情況出現,何止香港樓價下跌,全世界樓價都會下跌,日本證券公司可能唔敢講其他地區,所以以香港為例子,來警告全世界,不過,他們這份苦心,我們就心領,如果真的是要舉例,不如用日本,話英國脫歐,日本的樓價會下跌三成。

 
 
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1. Ca1on 2016-07-19 10:40:12
其實啲分析員只要寫好唱好同唱淡兩邊嘅稿, 得閒出唱好, 得閒又出唱淡, 或者對一班客唱好, 另一班客唱淡, 總有一邊佢會成為投資之神, 自然會有忠實客戶, 財源滾滾來.
2. 淡友投降 2016-07-19 10:51:13
【明報專訊】香港現時的樓價早已過了1997年的高位。1997年樓市「泡沫」未爆前反映二手樓市價格的中原城市指數約為100。上月報125.55,仍較1997年高峰高出四分之一。有人認為樓市「泡沫」肯定要爆破,而一旦爆破,跌幅必然更凌厲。但是筆者絕不相信本港樓市大瀉之說。筆者甚至不認為1998至2003年的大跌市是升過龍和泡沫爆破的結果。筆者1998年初曾預計樓市面臨長期跌和特區政府出現巨大財赤,結果不幸言中。然而,筆者力陳長期跌與亞洲金融風暴無關,而是跟賤價出售公屋有關。筆者於2002年11月「孫九招」出台後預測樓市復蘇,指公布喝停租置計劃利好樓市利好經濟,結果樓市和經濟在SARS絕迹後迅速回升,並愈升愈有。2008年號稱百年一遇的全球金融海嘯後樓市明顯下跌,跌市卻非常短暫。明眼人當然知道亞洲金融風暴相對全球金融海嘯,簡直是小巫見大巫。事實證明:1998至2003年跌市與亞洲金融風暴幾乎全無關係。

1998年跌市 與亞洲金融風暴無關

筆者分析,沒有過度槓桿和過度借貸就沒有泡沫。美國樓市2006年前過度槓桿和過度借貸造成泡沫,言之成理。但本港銀行保守,金管局對樓貸規管甚嚴,因此不會有泡沫。有4種基本因素助長樓市升勢:

其一,亦是最關鍵的,當然是整體樓市長期供應太少。2005至2015年11年間私樓供應年均低於1.2萬個單位。我們在上世紀80年代和90年代年均供應約2.8萬個。同時公營房屋建造量亦明顯大幅放緩。

其二,人口因素有利成家。戰後嬰兒潮的下一代進入成家年齡,成家數字有上升趨勢。

其三,息率超低,而且回升展望溫和,加上按揭期可做至30年,供樓負擔反不似90年代重。

其四,額印減低二手樓供應,反有利樓市升勢。

上述四項,以第四項最為弔詭。一般理解是額印減少炒買炒賣,有利樓市降溫。筆者認同額印減少投機需求。但額印卻同時減少私樓二手供應。我的學生,參考睇樓量與放盤量的比例,發覺額印後這比例上升,反映供求關係有利樓市上升。然而,這個局面不可能持久。沒有換樓活動支撐,新樓終究要減價。是以中長期樓市放緩機會較大。

樓市複雜,不能只看表面。

嶺南大學兼任教授
3. 引刀一快 2016-07-19 11:22:26
剛性泡沫。
4. 淡友投降,股市比樓市早著先鞭。 2016-07-19 11:52:51

http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20160719/00202_002.html

地產股續飆大行唱好

住宅新盤銷情暢旺及美國加息預期降溫,地產股繼續做好,當中新地(00016)創十一個月新高,信置(00083)創五十二周高位。

新地信置漲逾2%

美銀美林發表報告預期,一七年及一八年樓價各跌百分之五,原來則預期各跌百分之十,認為地產股受追捧。

新地連續五個交易日上揚,昨漲百分之二點二七,收報一百○八點一元;信置第二個交易日做好,昨日再漲百分之二點七,收報十三點六八元。新世界發展(00017)及恒隆地產(00101)漲百分之二點二七及一點五八,分別收報八點五四元及十六點六六元,分別創十一個月及半年高位;長實地產(01113)漲百分之一點二三,收報五十三點二元,創三個月新高。

美銀美林認為,香港物業會受惠英國脫歐,原因是全球續有大量流動性,使利率維持低水平。此外,港元與美元掛鈎,令港元免受匯價波動。該行將至一八年樓價由高位下跌的預測,由原來累挫三成調整至累跌兩成,又認為樓價在今年上半年下跌百分之五後,下半年會維持平穩,一七年及一八年樓價跌幅預測則減半至每年下跌百分之五。

該行又指,地產股股價較資產淨值折讓四至六成的情況經已維持多年,可是樓價幾年來沒有跟隨股價大跌,利率預期維持平穩下,市場或改變早前看淡地產股的觀點。

此外,花旗認為,香港樓市於低息環境下有支持,現時取得按揭不難,加上資金沒有其他出路,故樓市無大跌空間,全年將會是先跌後反彈,該行維持今年樓價微升百分之三預測。

5. 掙扎7年終置業,但卻錯過許多的美好的回憶了!!! 2016-07-19 12:06:49
http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20160718/55376892
 

【有片──樓市再瘋狂】Park Yoho買家:掙扎7年終置業 成萬蚊呎平過深圳

最後更新: 0719 00:35 / 建立時間 (HKT): 0718 22:15

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