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【经济日报专讯】最新统计反映本港楼价按年大升逾18%，惟市场却日益担心牛市将终。究竟港楼12年大牛市会否告终，抑或仅又狼来了？最关键是本港经济遇冷风下，失业率会否持续升。
差饷物业估价署昨公布，本港整体楼价再创新高，7月按年大升18.4%，细单位更升达20%，未受港股大调整所拖累。统计数字如此，但市场气氛却现微妙变化，市场担心楼市将见顶、甚或长达12年的大牛市结束的声音日响，悲观的更认为楼价未来三年要大跌30%或以上。
过去12年，本港不乏港楼牛市完结的警号，如2008、09年金融海啸，或2012、13年港府出辣招遏楼期间，楼市忧虑都大增，楼价亦曾调整，但结果牛市告终论只是狼来了，楼价随后又上冲。这次是否又仅狼来了？
三大基本因素 皆见转变苗头
惟这次风险较过去为大，因过去多年支撑楼市反覆上升的基本因素都有逆转苗头。
其一，是同样狼来了多次的美国加息，很可能在今年底前终来。当然，美息不会快步密加，只会推动本港按息微升慢升，惟此始终代表超低按息告终，息口转入上升周期。加息对本港楼市应不会造成即时大冲击，更重要是以下两点。
其二，单位供应终实际增加。港府虽於2012、13年开始力增土地供应，但由推出土地至楼宇落成需2至3年，现时新单位供应正开始上升，势逐步扭转供不应求局面。
其三，是实体经济。港股今年自高位大跌逾27%，对楼市始终会造成一定冲击，但更关键是本港实体经济遇逆风，上周公布的8月香港采购经理指数（PMI）已是连续6个月低於50此扩张与收缩的分水岭，更创6年新低，其中就业数字更反映企业裁员速度是2003年沙士后最快。
此很可能是受到强港元挫击本港旅业、内地经济增长下滑与环球经济增长逊预期等打击外贸所致。旅业与零售所遭寒风愈益明显，如不愿减租的商场商铺业主终面对现实减租，旅业与零售业需严控劳工开支的影响，恐将逐步在工资与失业率上反映。内地经济减速若未能稳定下来，对本港经济与就业的打击亦将增加。
楼市调整多少 失业率最关键
楼市始终要靠市民支撑，若饭碗安全感动摇、失业率上扬，楼市绝难独善其身，且失业率上升愈急、愈久，楼市调整恐将愈快愈深，而楼价现又已远高於过去狼来了之时，调整压力自然更重。
究竟今次狼是否真的来，尚难断言，但最关键、最要观察的是失业率。
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