遇到经济、零售、失业率、房屋供应等数据变化，消费者感觉如何？为什么不直接打电话访问他们？美国Conference Board「消费者信心指数」及「密歇根大学消费者情绪指数」就是透过电话访问，直接询问消费者的当下感觉及对未来的想法！汇集众人想法，作出科学预测。其准确度受世人重视。采购经理、汽车生产、建屋目标等各个领域无不参考作出调整。
楼市的急升、急跌、转势，一般人都认同受某些因素影响所致，然而，很多因素的出现对楼市的影响，属於利好还是利淡，加盐加醋的评论员说法不一，我随便列几个近年热门因素：
| 因素 | 利淡说法 | 利好说法 |
| SSD | SSD打压炒风，击退炒家。楼市没运行。 | 短线炒家转身为长线投资者，锁死二手市埸供应，令价格不断上升，实施后升幅扩大。 |
| 土地供应增加 | 供求回复平衡，甚至供过於求，令楼价回落。 | 暴露了政府觅地起屋困难，由觅地到落成，需时5至10年时间，「远水不能救近火」，市民住屋需求迫切，楼巿继续火热上升。 |
| 加息 | 增加供楼负担。过往经验是，美元强势会令港元资产价格下跌。 | 加息代表经济好，股巿和楼巿都会升。 |
| 人民币贬值 | 内地人来港置业减少，人民币累计期权（I kill you later）令很多人损失惨重，港商卖港楼救亡，内地企业班资回朝。 | 更多内地资金涌入香港， 港元成为内地资金避险池，港楼自然成为内地资金的避难所，有利香港楼市。 |
| 股市大牛 | 楼价已太高，套楼买股回报更佳。 | 财富效应，带动楼市。 |
| 股市大跌 | 卖楼补仓/赎身。 | 弃股买楼，收租实际 |
任何因素，准置业者认为利好的人数较多？还是认为利淡的人数较多？在未有大数据(Big Data Revolution)之前，较科学的方法，相信是民调。
2003年至2007年期间，香港理大与浸大合作，定期透过电话问卷调查得出被访问者对楼市的看法，制定「香港住宅楼宇BRE信心指数」，之后，不定期的电话问卷调查也常出现，例如：CY刚上任时，《南华早报》与调查公司TNS合作做过一次，去年9月中大也做过，其结果相对分析员的预测，也算准确。
不过，大家有没有听过一系列四字词语：「口是心非」、「思想巨人、行动侏儒」、「幻想多多、行动甩拖」…虽然有关专家设计的问题，能过滤出说谎的受访者，但其实受访者的想法与真实行动也会有落差。还有，准置业者样本少，非准置业者的感觉可否代替呢？刚沽空自住楼和刚高杠杆买入的人，会否以愿望性答案取代感觉答案？一般电话访问成本重，成功受访比例低，受访者会责骂调查员，我公司的部门主管就曾形容为厌恶性工作。除电话访问，究竟有没有方法，看看准置业者置业前的相关行动？
大家有没有听过，google发现某地区爆发流感，较当地卫生部门得知还要早，「玄机」就是某地区突然很多人在search engine上打keyword "flu"，投资市场、甚至物业市场有否那种「玄机」？
在惊吓的新闻及加盐加醋的评论后，蝴蝶效应出现前，究竟有没有突显的讯息？告诉我们那些因素对准置业者而言，属正面还是负面？莫非又是电话访问？大数据中的地产网浏览量，有否启示? 2008年大跌市，当年11月，各大地产网浏览量突然大增， 以下是我当年在alexa.com 留下的走势图：
当时我推算数月后楼市必大反弹，并鼓励多家中型代理老板全力扩张。大家可能会质疑当时各大地产网是否正值推广，但起码我们旗下所有网站不是。数月后果真价量齐升。以下是当年明报制图：
人人都可上alexa.com看看。去年9月我再查看，当时大部份地产网的浏览量都在下跌。
若细致地区分，大数据中的：
业主获悉某些因素后的放盘行动？
放盘量的趋势？
准置业者获悉某些因素后的楼盘搜寻行动？
准置业者的预约睇楼行动？
预约睇楼的趋势？
再比对楼价走势，有何关连?
我们有幸建立及管理数百个地产网、iPhone Apps及Android Apps，我们做过实验，看放盘数量及网上预约睇楼的人数，来推测往后几个月的平均尺价走势，首先准备：
1. 每月业主登报或网上放售盘宗数，来源：所有报章剪报、Yahoo!地产、on.cc揾楼18、 Property.hk；
2. 每月网上准置业者「预约睇楼」次数，来源固定在350个平台，包括：Yahoo!地产、on.cc揾楼18、Property.hk等250个地产网、50个iPhone Apps及50个Android Apps。
原来楼市总是「量」先於「价」动，如上图所示被圈起的4个月份：
2012年7月，预约睇楼人多，放盘数量少，往后楼价升；
2013年2月，预约睇楼人少，放盘数量多，往后楼价跌；
2014年6月，预约睇楼人多，放盘数量少，往后楼价升；
2015年7月，预约睇楼人数有记录以来新低，放盘数量是29个月来为新高，结果成交价向下，非常准确。「香港置业者情绪指数」仅欠临门一脚，建立公式，建立模型推前测试，定期公布。
我首次公开身份撰文，首先要公开致谢的当然是汤文亮博士，他将几十年数百亿实战心得公开跟网民分享，香港还有第二位吗？连续5年，汤博士亳无保留地将每个新思维、新逻辑、升跌预测都优先在「地产资讯网」发表，带动著我们网站的浏览量节节上升，从各大银行地产广告Banner从未间断便可见一斑，我代表我们多家公司全体仝人，向汤博士致以最衷心的感谢。
谨以此文献给：珍惜香港、Alan Pepper、新抱仔、打工仔、Oscar Lam、引刀一快、占士、无奈、CD ROM、Sugar、丽娜、望东楼、西门吹雪…太多人了，未能尽录，我很感激你们。我虽无置业需求，但当置业者情绪数据确定回升讯号出现时，我一定，再召集你们「品酒轮转势」，再深入分享data listing，再煮酒论英雄，再共饮共唱共醉。让我们一同成为最能把握时机的置业者。
*** 完 ***
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