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辣招推出五年 该是检讨之时
蔡志忠
亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长
日前财政司司长曾俊华公开表示，楼价仍高於市民供楼负担能力，现阶段看不到有空间去调整楼市措施。楼市确认下行，物业成交量严重萎缩，地产业界叫苦连天，然而政府似乎无动於衷，楼市辣招未有减缓迹象，连放宽一点按揭成数也欠奉，不免让人感到失望。
按照以往政府计算方法，市民的供楼负担能力，是从港人整体的入息中位数来计算，这似乎有争议的地 方。住在公营房屋的市民，享受极为低廉的租金，他们之中很多人不需要买楼，或是根本不想或不会买。硬将他们加进供楼负担范围内计算，并不是很合理。情况就像近来政府想修订的贫穷线一样，有公屋福利的居民，其享有的租金补贴，其实就应当成是家庭收入的一部份。
供楼负担 应以私楼居民计算
因此，财爷所说的供楼负担能力，应当以居住在私人屋苑而又需要买楼的市民来衡量，这些中产阶层人士的收入，看看能否负担目前高昂的房价，以此来确认负担能力较为准确。至於那些能力不足，或者已经入住公屋的市民，就不应该计算在准买家内，政府干脆盖多些公屋，尽量满足这些人士的住屋需要就行了。
这样的话，公屋市场归公屋市场，私楼市场属私楼市场，大家河水不犯井水。将房屋分为两个市场，真正的楼市准买家范围便会缩小，市民的供楼负担能力的计算方法，也就会大不一样。政府的角色，是要解决市民居住问题，而不是要帮助市民买楼，总不能连刚走出社会工作，入息只有1万元左右的人士的买楼诉求，当局也去满足他们？
放宽辣招 炒家也不敢高追
政府以楼价高於市民负担能力为由，拒绝检讨楼市措施，其实是非常矛盾的。难道检讨或放宽楼市辣招，市民的入息便会增加，买楼负担能力就会变强，从而引致楼价马上飞升？非也，既然当局认为楼价已高於市民负担范围，那么即使放宽辣招，楼市炒家也不敢高追，投资者的技能是低买高沽，没理由选择现在於高位入市，至於用家，更加不能将楼价推高。
说真的，「3D辣招」并没有将楼价压低，其主要的功能是捆绑业主放盘，阻碍交投量，这一个目的算是达到了。根据数据显示，去年全年楼市成交宗数为76,159宗，比03年沙士时期的87,309还要少1万多宗。很明显，地产辣招令银行按揭业务萎缩，律师家俬装修等行业受创，直接影响香港经济流动。辣招已推出5年多，应该是认真检讨的时候了。
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1. Danny 2016-04-27 11:36:51
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辣招已绑住楼市5年几,检讨一下无妨,政府应顾及香港经济,长此落去,行行受累!
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2. 过路者 2016-04-27 11:46:07
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我非常同意蔡生文章言论,公屋福利就系租金津贴,基层有得到照顾. [按照以往政府计算方法，市民的供楼负担能力，是从港人整体的入息中位数来计算，这似乎有争议的地方。住在公营房屋的市民，享受极为低廉的租金，他们之中很多人不需要买楼，或是根本不想或不会买。硬将他们加进供楼负担范围内计算，并不是很合理。情况就像近来政府想修订的贫穷线一样，有公屋福利的居民，其享有的租金补贴，其实就应当成是家庭收入的一部份。]
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3. 过路者 2016-04-27 12:04:17
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蔡生文章每每有好强嘅说服力,既然楼价高,就唔怕会有人炒,经济差时楼价自然跌,宜家减辣又何妨? [政府以楼价高於市民负担能力为由，拒绝检讨楼市措施，其实是非常矛盾的。难道检讨或放宽楼市辣招，市民的入息便会增加，买楼负担能力就会变强，从而引致楼价马上飞升？非也，既然当局认为楼价已高於市民负担范围，那么即使放宽辣招，楼市炒家也不敢高追，投资者的技能是低买高沽，没理由选择现在於高位入市，至於用家，更加不能将楼价推高。]
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4. 123 2016-04-27 12:19:42
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为何住公屋就不算平均收入，正是楼价太高，有谁不想去买私楼而住在公屋？ 另外如果私楼上升，公屋楼价会也升得更多，以前政府卖公屋时才十多二十万，现在升到二三百万。这种私楼会带动公屋上升，居屋也是，这种经济定律你都不懂。
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5. 不平者 2016-04-27 13:02:50
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政府出招6年，地产界就对抗足6年（还未计出招前的地产霸权数拾年)，今天才开始有些成效，若是轻易撤招，他日楼价大幅上升就怡笑大方了。
尤其蔡生在上年尾还说刚性需求大，政府怎会在短时间内撤招，请蔡生不要强词夺理！
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6. SHUN 2016-04-27 13:27:48
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为什么地代冇单开要政府减辣？佢地鱼翅送饭又点？叫呢道D所谓好友帮佢地就得啦！业主劈租降价咪有单开啦！做下野嫲、逆市生存唔到系佢地自己问题。
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7. 小师妹 2016-04-27 13:34:25
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现在大部分公屋住户都不会放弃公屋户籍而去买私楼，他们宁愿消费、旅行、买车、抄股也不会咁儍去供楼做“楼奴"。 至於话私楼带动公屋上升，其实根本公屋就唔应该卖而是让有需要而合资格人士租住直到生活情况改善后迁出的！
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8. Danny 2016-04-27 16:14:32
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9. 中肯 2016-04-27 16:31:16
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公道讲,唔理地代有冇生意,大家客观睇香港经济,绑死成交对大家冇益. 香港系有刚性需求,就放松辣招俾佢成交量多啲,有咩问题呀?多人放盘出来成交量多咗,楼价基本上冇影响,影响楼价主要系经济好与唔好.能够帮助就业市场,放宽值得做,反正唔会有炒家,同意蔡生以下咁讲: "这样的话，公屋市场归公屋市场，私楼市场属私楼市场，大家河水不犯井水。将房屋分为两个市场，真正的楼市准买家范围便会缩小，市民的供楼负担能力的计算方法，也就会大不一样。政府的角色，是要解决市民居住问题，而不是要帮助市民买楼，总不能连刚走出社会工作，入息只有1万元左右的人士的买楼诉求，当局也去满足他们？"
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10. 儍人 2016-04-27 16:36:48
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说实话这里那么多所谓淡友只是在纸上谈兵经常説现在楼跌幅扩大到4至5成其实只是在空谈，若真的有实际接触楼市的买家就最清楚楼市只是下调了十几个;%及近来已经逐步回稳
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11. 旁观者 2016-04-27 17:46:47
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12. 小强 2016-04-27 22:02:40
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政府根本将福利倾斜到低下阶层，cy无非为连任铺路，但就将一班系社会上努力工作，剥削佢地利益，将佢地物业资产贬值，又令各行业都受牵连，失业上升。咁嘅环境，我都会辞职，攞公屋综援，咁交税，唔使俾政府剥削。
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13. boy 2016-04-27 22:04:05
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14. 2016 2016-04-27 22:09:00
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15. 唔中肯 2016-04-27 22:15:33
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现在未见撤招已见成交大增，一手新盘亦红盘大买，何需撤招！
政府若撤招，抄家随即蜂拥入市，到时候蔡生又话系刚性需求，只会又话政府未能及时有足够地皮，结果又再重蹈覆辙！
蔡生，请你不要以为政府会轻易放弃，来造就地产商再度制造地产霸权吧！
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16. 赞成 2016-04-27 22:17:06
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政府将资源福利倾斜到低下阶层，反而不断剥削中产，衣家我真金百银买返黎嘅物业，俾佢地嘅所谓楼市辣招而搞到鸡毛鸭血
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17. 幻想多多 2016-04-27 23:23:03
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不要幻想多多, 各路英雄都未推跌大市, 如何会咁快撤招??? 网友多善忘...
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18. 如此 2016-04-28 00:09:51
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1楼，如何行行受累？ 我只看到高租金伤害了各行各业及家庭。
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19. 纠正 2016-04-28 01:56:07
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楼上17楼, 点解一定要推跌楼市,你同楼有仇? 睇你都系废青一个,跌5成你一样买唔起,有意义咩?反正你都系失业.
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21. Danny 2016-04-28 17:02:12
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楼上18楼"如此"兄: 自由市场租金升跌由市场自动调节,经济差租金自然就跌,经济好有人出高租金,业主至有加租空间,未知阁下懂唔懂? 但系辣招压唔到楼价,却出现后遗症,失业率会上升.
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22. Ha 2016-04-28 21:21:47
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本港楼价指数已由高位回落13%，跌势已成。楼市唔同股市，股票跌咗一两成，好多人想博反弹，但楼价之惯性（inertia）特别强，无论升浪定跌浪，通常维持较长时间，尤其是楼市辣招令炒家绝迹，博反弹最少要坐3年。再咁跌法，政府几时至肯减辣？ 「3D」辣招之中，BSD同DSD针对海外买家或非首次置业者，唔会咁轻易撤招，但SSD影响所有买家，包括买楼自住的上车客，应该会率先减辣。对楼市的影响，视乎点减。如果只系新买家免徵SSD，咁需求确会或多或少增加，而供应不变。但如果连坐紧SSD监的业主都即时解禁，二手供应蜂拥而出，等於对楼价落井下石。小生估政府减辣却正正系全面取消SSD。点解？唔通梁班子唔知咁会对楼市踩多两脚？就系知至咁做！1997年老董推「八万五」，泡沫时大增供应，被指献计的梁振英又点会无谂过后果？八万五被插足咁多年，小生却认为系梁特嘅「功绩」，如非楼价暴泻七成，边有藉口推CEPA、自由行振兴本港经济？边会有「没有我们来消费，你们香港早完蛋了」？中共於本港殖民又点会咁顺利？梁特再推冧一次楼市，又有藉口推更多「中港融合」政策，红色资本则趁低扫货、买起香港，如此「功绩」，做满两届特首后，起码官至政协副主席啦。你可能问：689未连任，点会推冧楼市、搞跨经济咁笨？大佬呀，你同我都冇份选特首，民意於佢真系如浮云。笑笑生
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23. 引刀一快 2016-04-28 22:03:22
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24. 快乐天空 2016-04-28 22:51:37
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好多网友有自己独立自解, 就好似中国的硬汉子一样, 呢个世界一样米食百样人. 各自在自己的快乐天空上.
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25. SHUN 2016-04-28 23:17:51
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楼市点解无可能跌五成？现在政策就是保护小市民、入市后大跌边D人跳楼？咪就是靠家人比首期果D沸青！
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26. 演戏人生 2016-04-28 23:29:22
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在香港,这个奇特的投资市场, 一直都是存在狂牛与淡鳄的决斗, 就像演戏人生一样, 好多网友, 都像是: 项庄舞剑的人物, 醉翁之意不在酒... 何需梗梗於怀...偏偏我又是个懒人...
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27. 就咁简单 2016-04-28 23:42:14
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楼市点解无可能跌五成？ 本栏网友一年前已经说: 不可能跌五成？ 大家唔信冇办法, 原因很简单, 政府印发的货币不会回收, 就咁简单...
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28. 哈哈 2016-04-29 00:58:01
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政府系有必要推冧楼市,5成系起码!7成先正路!
救经济?似样既政府就应该知道楼市系完全唔应该同经济挂勾! 楼市冧死好多人?你希望楼巿可以另你有经济效益已经系诋死!如果楼市冧而嗰班资本家死我系第一个出黎开香槟! 有良知就唔好做蓄生!人一出世系应该有地方住架!唔系有钱先有得住架
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29. 认同 2016-04-29 01:25:42
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31. 认同 2016-04-30 01:48:45
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住公屋有多种福利嘅市民,如果冇买楼需要,根本唔能够计佢地嘅购买力. 佢地冇能力买私人楼至住公屋,供楼负担唔应该咁样计埋佢地,公屋居民要计只系计公屋售价嘅负担能力.
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32. 蓄芳待来年 2016-04-30 09:46:58
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To 28/F： 本来唔想回应，但真系抵唔住颈。希望阁下唔系90、00后嘅新生代，佢哋我尚可原谅佢哋未成熟、冇脑。
「楼市系完全唔应该同经济挂勾」，咁要睇下你生活在边个国家、边种制度，而香港，行嘅系资本主义。冇资本家出粮俾你、俾你父母，你哋一家要去条河度打水饮，亦都唔会有香槟呢种商品俾你开。
「楼市冧5成、7成」，香港历史上出现过，结果系好多人自杀。听过「烧炭」未？当时最流行嘅名词。从文中感觉到阁下系个有正义感嘅人，千万唔好被无知利用。
「人一出世系应该有地方住」，bb，人一出世只有大阳、空气系免费，其他，水、食物... 样样都要代价㗎。你冇俾，系因为你父母帮你俾咗。
人一出世由瞓，到坐，到识企起身行路，过程就系向上爬，当中要付出汗水、努力，冇嘢系应份㗎。如果你嘅人生目标系追求一层自住私楼，而依家仲未有，证明你仲未够努力，请加油！人世间任何财富，包括知识，都要靠努力换返来，即使共产主义都如此。 Nothing is granted，盼共勉之！
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33. 看官 2016-04-30 16:20:52
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to:32楼"待来年"兄: 阁下言之有理,资本主义社会样样要付出代价,多劳多得合情合理,问题系某啲废青成日想不劳而获. 香港人一出世就有公屋福利,羡慕死刚申请来港嘅人士,佢哋住满7年劏房,至有资格申请公屋,仲要申请3-5年至有机会得到安排.
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34. 学大傻 2016-05-01 00:49:35
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美国延缓加息期, 使很多慌失失沽空自住楼的小业主又进入望天打挂中... 其实,在香港买楼是一件很奇怪的事, 你想佢跌时佢就起被你睇,你想佢升时佢就跌被你睇, 所以,做人唔好三心二意, 墙头草两边摆. 最重要供得起楼收得起租, 学大傻,做陀地收租...
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35. 满足需求 2016-05-02 22:12:26
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政府统计处公布，2015年底香港人口的临时数字为7,324,300人，较一年前增加57, 700人，增长率为0.8%。 去年59,900人出生，46,000人死亡；持单程证来港者38,300人。 总人口中，常住居民7,095,100人，流动居民229,200人 香港约有202万位联名业主...可能有500万名人士没有楼房的. 政府起多50万个住宅, 都难以满足需求...真不明白,把楼房卖出后如何可以顺利回购???
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36. 刚性需求 2016-05-02 22:45:25
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需求只有＂有效需求＂和＂无效需求＂之分，并没有什麽刚性不刚性的。月收入1.5万元，面对500万元楼，再㸃样刚性也无效需求。
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37. 并 2016-05-03 10:32:03
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中国客身体很诚实 五一来港人数不跌反升
又话唔黎HK,所以班大陆人只系用把口黎9up..成日挂住香港既正货
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38. 陈C9 2016-05-03 16:28:05
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蔡生认为财爷只用「港人整体的入息中位数」来衡量供楼负担能力，何以见得？假若现在改变「讲法」，用私楼住户入息中位数来计算，现在楼价是否就不算过高？
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39. to 32/f 2016-05-04 01:32:52
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其实真系同你讲野都废事..因为你恨本唔明人话
香港而家行资本主义,但好明显不久将来资本主义必定玩完, 只要你重觉得资本主义冇问题,世界行系好正确,其实已经唔驶讲太多
社会主义可能共贫 资本主义必定灭亡
热切期待!
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40. to 39/f 哈哈 2016-05-04 08:54:42
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其实真系同你讲野都废事..因为你恨本唔明人话
社会主义必定共贫
39/f 哈哈必定先比资本主义灭亡
热切期待!
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41. to 40/f 2016-05-04 09:20:59
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低能仔,你掉转写我d野都改变唔到个事实架啦 又睇下我同你边个㓕亡先?
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42. 崔健 2016-05-04 09:29:53
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32，40楼，呢个世界有些人确实心理变态，以为经济恶化时他们可以独活。唯一可能就是他们本事是废人一个，『一无所有』的人才没有东西可以输。偏偏这些废人以为自己有『崇高』的理想要全世界的人跟佢果一套。。 仲有，佢地口口声声说中共有什么什么不好，偏偏他们希望人人PK，对共产主义推存至上，真的做出破坏自由市场的动作，呢D人口里说不，身体最诚实。。他们应该马上到北韩去享受共产主义的共贫，而不是把其他人拖落水。。
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43. to 41/f 哈哈 2016-05-04 18:15:01
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事实系你日日嚟呢度呻吟、揾人可怜、揾人同情、咀咒他人，你咁嘅水平点系香港生活，“灭”字都未识写，你中学毕业未？
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