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新基建下的投资机遇
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2018年11月14日

新基建下的投资机遇

 

蔡志忠

亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长

  上周未,笔者出席美联工商铺(0459)在九龙一家酒店举办的投资论坛,题目是「新基建下的投资机遇」,讲座反应热烈,有近2百名听众出席。在高铁和港珠澳大桥正式通车后,很多人都想知道,大湾区便捷的交通网络,能带来甚么投资机遇?

  不能不赞叹中国的伟大基础建设,如今连农村的道路都是宽阔平坦的,高铁和港珠澳大桥更是堪称世界第一,完善的交通网络拉近了地域之间的距离。很多朋友选择到内地投资,不管是外国企业或港澳台商人,交通是否便捷是投资者最为考虑的因素之一。而大湾区11个城市,已经进入1小时生活圈,乘搭高铁从西九龙站到广州只需45分钟,可能比去一趟屯门还快,这是10年前没有人想像得到的事情,今天居然变成真,实在是不可思议。

大湾区楼市投资 有来有往

  从投资地产的角度看,大湾区内城市的楼价比香港便宜得多,除了深圳、广州和珠海几个大城市之外,其他二三线城市的楼价相对来说很抵买,每平方尺大约在港币$1500左右,即一个1000尺左右的房子,售价在港币150万左右。这个价格如在香港,连一个市区的车位也买不到,因此,相对吸引中下层人士前往当地购房,一圆置业梦。不过必须提醒大家,内地二三线城市的楼房,基本上是没有租金回报的,而银行贷款的利率一般比香港贵2到3厘。

  话要说回来,所谓有来有往,交通方便使香港基层人士也有能力在大陆置业,反过来也带动内地高端消费者进入香港,名贵的钟表珠宝已不可作为送礼用途,资金反而集中投进物业市场,而拥有地利的高铁西九龙站,邻近的尖东写字楼物业将会直接受惠。香港是外向型的国际大都会,房屋自然有无数的追求者,就像「纽伦港」的纽约及伦敦一样,楼价也是长期高企,而香港人口不断地增加,楼价更加易升难跌。

  在「双11」购物节,阿里巴巴创造了2,135亿人民币的销售神话,京东也录得1,598亿的历史佳绩,这说明中国内部需求巨大,为应对贸易战冲击赢得回旋余地。近来中美两国关系似乎有回暖迹象,愿意理性地重返谈判桌上,美方开始明白合则两利、斗则两伤的道理,中国拥有14亿人口的庞大消费市场,谁都不愿意也不应该失去它。

新基建下的投资机遇
1. 亮剑
2018-11-14 14:37
点解我极之赞成政府呢个东大屿填海计划?

因为比玫瑰园呢个计划更有前瞻性。

东大屿填海计划,其实唔单止会起四十万个住宅单位,佢仲会提供上千万尺(有人话成4千万尺)商业楼面,去建做另一个CBD、起酒店及大型商埸,而小弟认为政府亦会喺人工岛上建设大型综合医院、大量老人护理中心、疗养院、大型体育馆、国际级嘅展览中心……
另外人工岛因为位於大屿山、港岛、九龙及新界中间,如果政府嘅高官有少少远见,便应建高速公路及铁路将呢D地区连接起来,香港便等如打通任督二脉。

呢家轮候入住公屋要等五年半, 申请新一期居屋嘅表格达到30万份,弍拾万人住紧劏房,土地短缺程度有如火烧眼眉,但如果政府因应「民意」唔大幅填海,只著眼去收乡亲及发展商既棕地、农地及鱼塘;迫权贵将粉岭哥尔夫球场用地呕翻出来:或挑战中央去收解放军在港军事用地……系无可能喺短中长期之内解决土地足问题㗎,点解?你懂的!

如果政府船头惊鬼船尾惊贼,净系见缝插针去搵地起公屋及居屋,究竟有冇谂过香港人除咗要有瓦遮头之外,打工仔仲要有份工做;年青人有创业地方;我呢D「老人家」第二时病咗要有医院睇医生㗎!
2. 东成
2018-11-14 14:57
完全同意蔡SIR嘅睇法,贸易战会倾妥双方接受嘅条款!

"在「双11」购物节,阿里巴巴创造了2,135亿人民币的销售神话,京东也录得1,598亿的历史佳绩,这说明中国内部需求巨大,为应对贸易战冲击赢得回旋余地。近来中美两国关系似乎有回暖迹象,愿意理性地重返谈判桌上,美方开始明白合则两利、斗则两伤的道理,中国拥有14亿人口的庞大消费市场,谁都不愿意也不应该失去它。"
3. 基层市民
2018-11-14 16:24
我地基层人士去大湾区买楼,方便交通有做业主光荣,大陆有钱佬来香港买楼,有来也有往,好事来的,我支持.
4. 见得到
2018-11-14 17:19
都系果句,买唔起香港楼去大湾区买,反正好快好近就到,唔会差,政府明日大屿计划有排等,楼价唔会点跌,我宁愿去大陆买楼当投资储蓄,估唔到引刀一早入去,算系有料到.
5. 支持者
2018-11-14 19:01
1楼亮剑兄,我地支持你嘅文章,系一啲好有用嘅资料分享!
6. 实事求是
2018-11-14 20:52
有意思!又讲啱!

[不能不赞叹中国的伟大基础建设,如今连农村的道路都是宽阔平坦的,高铁和港珠澳大桥更是堪称世界第一,完善的交通网络拉近了地域之间的距离。很多朋友选择到内地投资,不管是外国企业或港澳台商人,交通是否便捷是投资者最为考虑的因素之一。而大湾区11个城市,已经进入1小时生活圈,乘搭高铁从西九龙站到广州只需45分钟,可能比去一趟屯门还快,这是10年前没有人想像得到的事情,今天居然变成真,实在是不可思议。]
7. WWSG
2018-11-14 20:56

眼界高远

8. 可见将来
2018-11-14 21:27
香港楼给国内有钱人买,大湾区就留比香港人买。
9. LBC
2018-11-15 11:56
蔡老板英明神武,令人敬仰万分!
10. 西就
2018-11-15 15:11
蔡老板立论正确,神乎其技. 不愧商场圣手. 万民拥戴!
11. 好奇怪
2018-11-15 18:37



香港世界好奇怪, 有啲人六神无主, 不知道什么时候买楼好? 什么时候卖楼好? 有啲人八神无主, 不知道是否应该坐车去中山买楼好? 定去大湾区买楼好? 还是坐高铁去上海买楼好? 仲有啲人十神无主, 不知道去越南买楼好?  去马来西亚买楼好?  定去日本去买楼好? 



12. 实事求是
2018-11-15 20:07
唔系擦鞋,蔡生文章几好,实事求是,道出真正市况,我都有得著,买楼跟高铁路线,尖沙咀商厦冇买错!
14. 绝对真理
2018-11-16 19:46


实事求是:  不需他人注说......世上没有绝对的真理.


中原城市领先指数 CCL 每周五公布 – 最新2018/11/16公布,反映2018/11/052018/11/11(预计签署正式买卖合约时段)的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。
本周公布与上周比较与上月比较
[中原城市领先指数]

180.4

  1.28 %   2.52 %



书生担谷唔识转膊…...


15. 猎物
2018-11-17 13:32



犹豫卦


此卦内恍惚
钱财暗消磨

买楼投资就如用巨大的金钱开支捕猎一个猎物, 捕猎者都希望此一个猎物能出现一个出得更高价者抢购此一猎物, 所以在风高浪急抢购下来的猎物, 有一部份实力不足者, 就出现亏损离场的现象


楼市气氛转差,市场续出现零星蚀让个案,上水歌赋岭一幢洋房最近以1,680万元沽出,原业主持货6年,是次易手帐面蚀让108万元离场。

1315尺1680万易手

市场消息指出,上水歌赋岭红枫径单号屋


16. 仰慕者
2018-11-18 01:52
蔡老板算无遗策,字字珠玑,恩泽万民,沐爱人间,善有善报,福有攸归,万岁,万岁,万万岁!
18. 读者甲
2018-11-18 19:03
我真心认为蔡生文章有见地,同时预测楼市准绳,起码冇哗众取宠,估唔中又死撑,呢种风格要不得.
19. 向引刀・土著・自醉・浪子・阿井 说不
2018-11-18 21:54

笑什么,你们都是冰冰  2018年10月4日



为什么内地明星、欧洲球星的逃税丑闻屡见不鲜,本港名人和明星却甚少犯上同类罪名?主要非因香港人道德水准特别高,而是本港税率特别低(个人标准税率现为15%),冒险逃税的潜在收益有限,对比风险绝不划算;相反内地和欧洲的实质税率动辄超过60%,高收入人士有很大诱因走进灰色地带,但灰色一个不慎便会变成黑色。「大湾区」规划出台在即,税务机制备受关注,若无「港人港税」安排,「大湾港人」恐怕只有两种选择,一是乖乖上缴超高税款,二是与范冰冰或者C朗拿度走上同一条路。

北上打工 纳税头痛

在「大湾区」规划尚未出台之前,全国人大於8月底通过了《个人所得税法修正案》(《个税新规》),已令许多经常北上工作的港人十分头痛。根据原有法规,境外人士(包括港人)只要每年在内地居住「不满一年」,便只须把在境内赚取的收入报税,毋须申报境外收入;对於何谓「不满一年」,法规并无明确定义,但在具体执行上,港人即使每年有9个月居於内地,亦未闻会被要求申报境外收入。

然而,《个税新规》针对上述模糊空间进行了明确定义,写明只要每年在内地住满183日,就要把境内和境外收入都在内地报税。举例说,一个本港二线艺人,每年有一半时间在内地横店拍剧,另一半时间留港拍广告、接商场骚,以往他可把两地收入分别在内地和香港报税,惟今后就连在港赚取的收入也要向内地报税,除了潜在双重徵税问题,更要命是内地个人所得税税率最高达到45%,连同「五险一金」等等,实质税率可以超过60%

本地赚钱 上缴国家

换言之,今后他即使在香港赚取的收入,亦可能有一大半要上缴国家,否则随时沦为「下一个范冰冰」。

本港税率低之余,另一备受国际赞誉的卖点是税制简单,包括不设「个人资本增值税」,炒股、炒楼所赚利润毋须额外缴税;但在《个税新规》实施后,港人若在内地住满183日,其於本港投资股票或物业所赚利润,可能也要在内地被徵收资本增值税,可想而知引刀傻嗨有几麻烦和头痛。

由此亦可理解,内地明星透过「阴阳合约」之类的逃税行为何以这么常见,当然笔者无意为他们辩护,毕竟国有国法,食得咸鱼抵得渴。或者应该说,内地税率之高及税制之繁复,令高收入明星有很大诱因去铤而走险,特别是明星艺人普遍缺乏专业财务和法律知识,而且他们的收入来源和性质多元化,不像一般打工仔明确,「走盏」空间颇大,有机会透过灰色地带避税,最后往往变成非法瞒税和逃税。

「大湾区」原意为促进粤港澳经济进一步融合,建成犹如美国三藩市湾区或日本东京湾区的超级经济集群;然而美国和日本在税制上实行「一国一制」,粤港澳大湾区则属「三地三制」,在三地税制差异下,人流和资金流的融合谈何容易。例如引刀傻嗨经常鼓励港人后生仔北上大湾区工作或定居,但若这意味着他们要把所有收入和财产都在内地报税,便似乎有点「一味靠害」。

静候港人港税佳音

正因如此,陆续有人建议在大湾区引入「港人港税」安排,意思是港人就算在粤省每年居住超过183日,也毋须把所有收入在内地报税,或者起码有一些优惠,例如给予「港人尊享」的较低税率。据了解,工联会代表团上月底访京,获大湾区建设领导小组组长、国务院副总理韩正接见,席间韩正透露,「就港人内地税务问题,国家将有妥善安排,短期内会有好消息,请静候佳音。」

从另一角度看,假若真的实行「港人港税」,难免会对内地其他打工仔不公平,当然同时亦会令「香港人」身份更加值钱,或者这可视作中央送赠的「大湾区大礼」。

记得在早些年,不少内地富豪和明星争取透过「优才计划」成为香港人,当时范冰冰出席《十月围城》电影记者会,被问及有否同样打算,她却表示无意申请,「我有3年多次出入境(香港)签证,相当方便。不少朋友也向我提及过(申请香港身份证),但我真的没有想过。」抚今追昔,不知冰冰会否后悔,若有香港身份证在手,说不定可减少麻烦,未必落得今日「10月围城」的窘境。长远来说,期望内地进一步减税和简化税制,有助减少更多范冰冰案例出现

20. 打点啦
2018-11-19 20:37
买楼是一项等待的机遇, 如果没有高价抢夺者, 好多人要擘价离场...所以盲目高追者要自我打点啦......信自己会顺好多.总之投资机遇永在,人人识讲.


(星岛日报报道)楼市跌势加剧,令昔日为市场火车头的豪宅交投亦同步回软,当中更不乏蚀让个案。据土地注册处资料显示,元朗尔峦卓维雅大道双号洋房,於上月以3000万成交,单位面积1667方尺,尺价约17996元。原业主於14年以一手价3063.3万购入,是次帐面蚀让约63万,贬值约2%。
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