7. 亮剑 2015-06-17 16:30:47
不少楼评成日将香港呢家既楼市同 97 来比较，但呢家同 97年最大的分别有以下几点:
首先我要讲系 97 年最大柠乐的是，嗰阵不少人本想短炒，根本上佢哋由 day one 开始，就无想过找银行上会，或可以讲佢哋想上，都无银行肯借钱畀佢哋，咁当转角市出现，呢批投机者唯有不问价蚀让。
在呢块骨牌被推倒后，才是一连串骨牌效应，根本果阵楼价崩溃的主要原因系:
1 私楼价远超合理水平
2 不少投资者借到尽。
3 按息过高，业主每个月都要补贴租客。
4 政府盲目帮助不应买楼的人上车。
5 不少发展商借贷过度，货多钱少。
但呢家就系:
1 私楼衡平比只是 1.2，仲处於合理水平。
2 绝大部分业主及投资者都无借到尽。
3 按息超低，收租佬每个月都有正现金流，可以战养战。
4 政府表面帮助低下阶层上车，但实情系将他们拒於门外。
5 发展商学精咗，借贷比率好合理。
其中第四点「政府是否帮倒忙」最值得深入讨论!
「据差估署楼价指数，2009 年以前的细单位价格一直排行在五类住宅中最低，以 2004 年 6 月为例，细单位价格指数只有 69.7，大单位却是 106.3（均以1999年为100，下同）。
但自 2009 年起细单位的价格便快速爬升，至 2013 年 11 月细单位的价格指数更横越四线，荣升为五类指数中最高，最新（4月）细单位指数为 325.7，而大单位的指数只有 284.5，即细单位楼价在过去 12 年间升了 4.5 倍，而大单位同期只升了 2.8 倍。
若以升幅比较，1999 至 2008 年间细与大单位价格的年度升幅差为 -5%，期间绝大部份时间细单位的价格升幅比豪宅的低；但 2009 至 2015 年间，两者的差为 +9%，即期间细单位楼价升得比豪宅快，且升幅有拾级扩大之形，明显转势。
首先，时间上这趋势与辣招时间表相当脗合，有理由相信这趋势是与辣招有关，譬如收紧按揭成数和压力测试等要求，逼令需求走向细价楼，愈升愈勇。
但市面细单位的供应非常有限，皆因过去二十年，住宅供应主要集中中型单位，现时的细单位总数只有约三十五万五千间，约占全部住宅楼宇的三成，去年只新建了 2,160 间细单位，难以满足政策引导的新需求。
相反，一直以来，拆楼的主要对象大多数为细单位（唐楼格式），去年差不多拆了 1,300 间，占全年拆楼（住宅）数量的一半有多，亦抵销了新建细单位的六成。
加上自由行政策和非本地人士来港政策从 2004 年起施行，大量市区的细单位被改装为宾馆或者宿舍，令问题进一步加剧。 」
以上资料系小弟抄自香港中文大学地理与资源管理学系副教授姚松炎博士的文章。
…………直到呢家，终於有学者指出政府为何搅到一镬粥，都不能为楼市降温。
我亮剑只是蛋散，无姚副咁多数据喺手，不如呢家我用自己朋友圈子个案来解释呢个七下七下打房方案。
在 2010 年中，A 君因老豆的遗嘱搅掂，可分倒老豆的遗产几仟个，佢每个兄弟都有钱分，每人可摊占仟零万左右，但因为政府收紧「豪宅」按揭及加 SD，咁佢唯有整一件太古城自住及一件康怡收租，其他买下股票。
在2011年中，B 君因为阿仔要结婚，佢本想将自住太古 675 卖走套首期，换间同区仟零尺，但因为有打房政策，焗一开二买两个Tko 两房。
2013 年C君有小朋友要升小学，他本想将东区单幢两房换西半山叁房，以方便D细路返学，但因为果阵出咗加强版 SSD，所以一动不如一静，佢只系将用来换楼既两球几入件沙一395，再租畀大陆学生帮手去供楼。
2014年D君退休，夹埋老婆私己都有成仟个，本想话换件红山享受下，但原来入红山要成两仟几个首期呀，讲真佢无奶油将成副身家押晒喺自住楼度，咁佢唯有降低享受，继续住城市花园，然后将仟零个去抽纳米楼，做其包租公。
其实你有1球美元流动资产，真系唔好大大声，因为香港成 20 几万个家庭有呢个能量呀。
但因为港币经量化宽松后，又经金管局打压，你得球零美元流动资金，原来根本上唔件似样少少嘅「真豪宅」，但上唔倒真正豪宅，呢 20 几万个「有钱人」，可退而求其次，上几件纳米做收租佬喎。
你得壹佰几拾，自不然要揸颈就命，有乜上乜啦！
但当你有M几两M美元流动资金，咁你就可以选择买股票、买债券、换豪宅、买细码楼收租……
政府既然话买豪宅有原罪，咁人家咪抢纳米楼畀你睇罗。
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者再次提醒首次置业者，如果能力所及，务必把握最后买楼机会，若是能力不足，但有父母帮助，也要尽量争取上车，这可能是最后通牒，为免长期沦为公屋居民，请绑紧裤头，努力上游，成功买楼不仅关乎居住问题，也是创造财富的一条途径。
者再次提醒首次置业者，如果能力所及，务必把握最后买楼机会，若是能力不足，但有父母帮助，也要尽量争取上车，这可能是最后通牒，为免长期沦为公屋居民，请绑紧裤头，努力上游，成功买楼不仅关乎居住问题，也是创造财富的一条途径。]