启德跑道区一共有3幅商业/酒店地皮，大家可能还记得，今年1月市况仍然低迷时候，其中之一的第4C区5号商业/酒店地皮以流标收场。之后楼市虽然经历3个月急升，惟这幅地皮的流标命运是无法改变。
前景难料 发展商料保守
事隔4个月，政府再推出区内商业/酒店地皮招标，今次第4C区4号地皮正正位於流标地皮旁边，与5号地盘同样享有全维港海景。不过，地皮截标之日正好为中美贸易战出现负面变化之时，楼价虽仍高企，但贸易战阴霾却更浓，市场忧虑情绪加剧，楼市上升步伐最近已有所窒碍。
业界普遍相信，发展商在今次竞逐上，对於后市风险评估必定提高，出价变得保守，加上该地本身有许多负面条件，以及外围波动环境并未改变等，以致地皮流标机会不断提高。事实上，该地昨日收到6份标书，相比今年初流标地皮的9份更少，反映市场对相关土地兴趣较年初更少。
不可拆售 拖长回报期
发展商为何会无兴趣呢？看一看1月时启德商业/酒店地流标「死因」，到今天仍然存在。首先是地皮价值估计将有颇大落差，市况回升，政府底价必定仍然看涨，但楼市前景差令发展商出价保守；第二是周边交通仍未完善，邮轮码头客源未足以支撑经营；第三为商业项目回报期长，且投资额过百亿元；第四是今次酒店占30%至50%楼面，且不可拆售，投资风险增加；第五为东九龙未来将有多写字楼相继落成，启德区内亦有不少供应。
华坊谘询评估近日指出，虽然近日启德住宅地皮有财团高价承接，但商业/酒店地的估值不能直接作参考，估计今次入标的发展商出价时会比较保守。美联测量师行董事林子彬也认为，今次地盘规模颇大，投资风险相对较高。而且，旧跑道区段以住宅发展为主，商业配套暂未成熟，加上限定不可拆售，属长线投资，都会影响发展商兴趣。 ■香港文汇报记者 颜伦乐
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