去年第4季楼市显著回调，市场弥漫观望气氛，新盘销情亦大不如前。据土地注册处资料，7至10月每月新盘成交量介乎1,263宗至2,357宗，但至10月及11月就跌至729宗及397宗。业内人士认为，除了市况转差外，一手空置税的出台亦令发展商推盘失去预算，匆匆推盘后未收其效，令货尾单位堆积。
去年市况变定价仍进取
莱坊高级董事及估价及谘询主管林浩文认为，数年前政府积极推地，导致近两至三年为推盘高峰期，已批或待批预售楼花的新盘单位有逾2万伙，但由於发展商持货力强，借贷比率低，所以过去多年来发展商一直不急於推盘，造成市场「推地多、推盘少」的局面，这亦是为何去年中政府要推出一手空置税，原因亦是希望加快发展商卖楼步伐。
然而政府辣招下，香港一年内能消化的新盘单位只得一万多伙，发展商於一手空置税推出后，加快推出新盘的结果，遇上市况转变，但当时楼价依然进取，加上中美贸易战及股市调整，市场承接力大缩，自然令货尾量上升。至於一手空置税影响，林浩文相信今年发展商推盘速度会继续加快，但要视乎市况变化，预期今年整个市场一手成交量亦与近两年接近，约1.5万伙至1,8万伙。
此外，发展商转卖为租也令新盘售出率下降。正如早前新地宁愿将北角海璇第6座转卖为租，为的只是避开支付一手空置税。
至於新盘销情放缓对后市的影响，林浩文认为要留意两点：一是促使新盘贴市低开，求量不求价；二是发展商放慢项目建筑进度，增加发展期数。他指，近期楼价下调，某程度与发展商货源较多有关，加上一手空置税下，加快卖楼速度。他预料本港新盘市场未来将走向两极化，新供应较多的地区，如白石角、元朗、屯门、将军澳等，发展商卖楼会用货如轮转的形式，求量不求价；港岛区因为供应少，新盘预料价钱企得较稳，发展商会较惜货。
料放慢建筑进度留弹性
九龙区近期亦有个别新盘以低价策略开售，但要留意该些新盘所在地区并非九龙最优质的地区，发展商当初买地成本亦不高，所以该些项目即使平卖，相信发展商仍然有赚。但他说：「如果有日见到何文田平卖就大件事，因为该批地皮单单地价都万几两万蚊。如果发展商平卖就代表要散货。」
他又预期，为了保留更多卖楼弹性，於一手空置税下，未来会有发展商将旗下新盘拆成几期开卖。好像新地西贡十四乡住宅项目早前向城规会申请增加两成发展密度，单位数量更增至9,500伙，市场就普遍估计新地应会分开多期发展。 ■香港文汇报记者 颜伦乐
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