「猪头骨」欠配套 忧改造成本高效益低
虽然本港工业式微，不过工厦的使用率仍然高企。新一份《施政报告》中工厦亦有着举足轻重的地位，特首重提活化工厦，又研究工厦改划作共享工作空间或过渡房屋等其他非工业用途。然而香港文汇报新近专访两名本地厂家及投资者，不约而同指「能活化嘅都活化咗」，目前剩下的是有技术问题或活化价值较低的「猪头骨」；政府需提供新诱因或配套吸引业主进行活化，缓解营商及住屋空间不足的燃眉之急，进一步释放工厦价值。■香港文汇报记者 苏洪锵
「香港制造」产品享誉国际，但当今香港工厦转型，传统制造业已所余无几。港府近年提出再工业化，并为工厦赋予新价值。本届政府计划重推活化计划，有参与活化工厦的厂家认为，若当局不改善条例，重新定义工业，重推的意义不大。中华厂商联合会会长李秀恒指，「活化已推行6年，如再延续，意义不大，要活化的都活化咗，未活化的实有困难。」
难大增设施 重建更治本
「工业转型，但政策无转型，再工业化行业唔可以喺工厦度做，好滑稽。科学园都可以做Lab（实验室），工厦做唔到。」李秀恒认为，政府应将工业重新定义，以配合市场发展。「活化，我觉得系治标不治本，『本』是将工业定义。比如做时装，厂可以搬到大陆，香港仍可以做设计、推广、Sample room（样品陈列室），呢啲都系工业。」
对於工厦政策的建议，李秀恒认为下一波从拆建入手，例如提供补地价优惠，增加业主重建的诱因。他举例，旧式工厦没有水箱位，却难推使业主腾出楼面加建水箱或水泵，「唯一解决办法系拆咗起新嘅。」
李秀恒旗下的葵涌活化项目KC100，於2015年完工，投资额达6亿元，尺租由活化前约11元倍升为22元至25元。不过李氏仍指，活化并非必然的好生意，管理和维修的人手成本随之大增。「以前管理费平，两个看更（保安员）搞掂；?家大堂同停车场都要人睇。」
对於特首提出重推活化工厦，持有不少活化工厦物业的STAN GROUP主席邓耀升对此表示欢迎，不过却形容活化早做早享受，迟做「冇得做」。
欠大停车场 交通压力增
「做得活化，一定有新价值，除咗转用途，仲要食到地利。工厂区往往好『隔涉』，转做商场都无用。」邓耀升指，工厦转型后引入新行业，往往需要兴建停车场、评估交通和检视消防配套。「第一幢工厦转做活化，唔会为区内加重好多交通负担，但随着愈来愈旺，当地的交通流量就会加重，因而愈来愈收紧。」建议如果政府协助兴建大型停车场等配套，则可望增加诱因。
邓耀升认为，假如工厦活化落实重启，相信反应不复首轮踊跃，「因为有条件能活化嘅都已经活化咗。」活化对於现时的工厦业主未必吸引，工厦业权分散是原因之一，要统一全幢业权旷日持久。「好多时持有工厂嘅人本身都有钱，唔系等钱使；假如由工厂变商业，唔可以做返厂，活化咗�哋又要搬走现有运作，佢哋唔想烦。活化需要100%业权同意，所以10个人有1个唔同意都过唔到。」
业权不统一 料难改住宅
特首提出研究工厦改作过渡房屋，其构思让社会耳目一新，不过邓耀升对此表示保留。除了要视乎「过渡」的定义，亦要视乎商业诱因，如工厦每层楼面较大，或需将中间位置改为天井，以符合住宅采光，中间所浪费的楼面会否获得补偿？数年后如何还原？「要思考是否值得畀咁多费用，同最后可以增值咗几多，所有嘢都系商业行为。」
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