差估署最新的数据显示，去年住宅空置率降至百分之三点七，创近二十年新低，显示供应仍赶不上需求。不过，空置率在可见将来无可避免将见底回升，主要是货尾量和住宅落成量稳步上升，加上楼市消化力下滑，楼价跌势短期也难以扭转。
据差估署预计，今年住宅落成量将激增逾六成，达至一万八千二百伙，数据即使打个八折也对楼市构成不小冲击；有业内人士认为今年落成量只增两成左右，惟随着土地供应增加，今后长线供应充裕毫无疑问。另方面，新盘货尾单位去年底已累升至六千个，当落成量上升，发展商卖楼速度又未如理想，率先上升的肯定是空置率，继而楼价亦进一步受压。
二十年来，香港经济几番起落，空置率低是许多因素使然，前朝政府吝啬土地供应，令楼市出现严重供不应求；而年轻一族喜欢独立组织小家庭，亦令需求上升。然而，当前香港经济被形容为「二十年来最差」；在失业率仅百分之三点三的全民就业状态下，香港经济与九七和○三年相比未必更差，但今次可能是漫长的痛苦过程，单是人口老化已影响包括住屋在内的各项需求。
失业率与空置率是经济与楼市的两大指标，很可能同时从低位徐徐上升。经济转差，最先反映於写字楼市道，去年的空置率已升至百分之八，未来两年的落成量将显著增加，写字楼租金亦可能步商铺和住宅后尘。
住宅是一种刚性需求商品，空置率视乎供应更大於经济环境影响，但现时住宅已由卖家市场转为买家市场，发展商买地趋向审慎，使置业者也倾向观望。近数年的升浪，有能力买楼的大部分已置业，剩下的可能是购买能力较弱的首置人士，这类买家对人生一辈子的最大投资自然会步步为营，市升时追买、市跌时等待之羊群效应，形成一个恶性循环。
投资者和投机者已因楼市辣招而几近绝迹，但随着金融市场回稳，楼市近期出现交投小阳春，美国亦暂缓加息步伐，使政府更不敢贸然减辣。观乎内地房地产空置率之高需数年时间消化，结果「去库存」未推出已令楼价再度疯癫，可见政策乱动随时惹来反效果。
近年香港楼市在市场扭曲下，各项数据亦大上大落，出现许多怪现象，未来的住宅供应可望达标，可惜楼市是一头难以驯服的野兽，盼其平稳无疑是痴人说梦。
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