辣处未算辣，物业失投资价值(4)
(原文发表於2012年11月19日)
辣招的弱点
它最大的弱点就是治标不治本，集中力量限制需求，但却放过治本正道的增加供应，它因此仅可短期抑制狂飙的楼价，却无能中长线抑制它；凌厉措施(包括杜绝以公司名义购买物业，以防非本地买家逃避BSD税项)锐意地把炒家排斥出市场之余，同时剥夺了公司购买物业，进行正常投资的商业机会；辣招未必有能耐改变现有持货者的楼价上升预期(说到底，除了买楼自住或投资的刚性需求外，超低利率逼使资金谋求出路，楼市始终是「大好」出路之一，供不应求下，价升自是合理预期)，从而逼使他们争先恐后减价放货(即另类增加供应)，反有机会驱使他们加强持货意识，使市场供应更加萎缩，情况与2010年11月辣招后如出一辙。
政府在构想辣招时，看到上述弱点吗？当然看到，但在权衡利害后，为免楼市泡沫很快爆破及民怨增至不可收拾，它将之视为必要之恶罢了。更重要的是，以辣招及日后可能的新辣招刹住楼价飙升的势头，政府有望争取到二、三年的时间空间，并好好地利用这段时间大幅增加土地供应，以便彻底解决土地及住宅单位长期供不应求的问题。
现时物业还有投资价值吗？
尽管利好楼价的重要因素目前依然存在，但物业的投资价值不大，原因如下：
1. 经济发展有周期，物业发展亦有周期，由2003年8月起的楼市复苏至今不觉10年，物业已踏入繁荣期最终阶段(这个阶段会历时多久，难说得很，个人估计不出二、三年)，加上楼价已极其偏高，价格上升空间不大，反倒要小心随楼价见顶而来的衰退期和萧条期，楼价期间往往会跌去40%以上；
2. 财政司司长曾俊华、财经事务及库务局局长陈家强及运输及房屋局局长张炳良先后声言政府尚有不少后备方案压抑炒楼和楼价飙升，「在有需要时会再次以强而有力的方法，维持市场健康平稳发展」。的而且确，政府单在税务安排就依然有不少备用辣招，例如资产增值税、楼宇按揭利息税、买家印花税加强版。有了2010年10月及今年10月前后两次辣招的先例，深刻领教了政府打遏炒卖物业的决心，大家大概不会视有关高官上述发言为口术吧。未来二、三年可以看到这样的一种趋势，楼价稍为脱轨冒升，政府就出新的辣招将它打沉。在这种趋势下，楼价很可能在未来二、三年窄幅(10%左右)上落，坏不到哪里，亦好不到哪里；
3. 无论为了履行竞选时承诺的房屋土地政纲，任内交出亮丽政绩，还是为五年后在普选中夺取连任，梁振英都要在重中之重的房屋问题上做出好戏。要达到这些目标，梁振英必须想方设法大幅增加土地供应，未来二、三年我们将目击这个过程；
4. 量化宽松治标不治本，副作用相当多而大，美国国内亦有相当大的反对声音，美国前总统候选人罗姆尼就明言，量化宽松损害了美元，如果他当选，他不会让贝南奇连任。QE的持续可行性存疑，联储局主观上想将超低息政策伸延到2015年，但客观环境却有可能令它的主观愿望中途夭折。超低息环境是一种反常，不可能长期维持下去；
5. 楼价最大隐忧并非现有及未来辣招，而是外围日渐高危的经济环境。华尔街金融市况显示，投资者对美国大选后的经济前景以至企业盈利疑虑日深，但热钱却在这个时候涌进香港，令资产价格与经济现况的脱节更脱节。物极必反，即使政府不出手，早前的楼市狂态也难持久；
6. 要今天的楼价回落，不一定需要增加今天的土地或楼宇供应，关键在於楼价上升的预期会否改变甚至逆转。2009年初，由於量化宽松政策全球性的推行及随之而来的热钱泛滥和超低息环境，加上土地供应不足，投资者（甚至用家）对楼价持续上升的预期自此牢不可破，这是2010年10月辣招最终失败的原因。但过往牢不可破不等於现时及未来牢不可破，只要政府努力创造条件，冲破投资者牢不可破信心所依赖的因素，牢不可破就有机会不牢可破。在现有及未来辣招的基础下，只要政府真的不断大幅增加土地供应，就能令投资者真的相信住宅楼宇供应将来会大幅增加，并将他们心中楼价上升的预期改变为楼价下跌的预期。有这个改变，持货的投资者才会愿意将物业降价出售，令市场出现供应增加、价格下跌的局面。我深信梁振英及其管治班子明白这个道理，并正在努力争取实现这个改变；
7. 由於SSD的实施，即使是本地投资者，买入后半年内离场要付20%楼价的转手税；半年至一年付15%；一年至三年付10%。这些转手税数目之巨，具吓阻性，令人不愿或不敢於三年内转售。投资者要持货三年以后才可免税出售，但正如我在上文指出，三年以后是怎样的一个世界，种种可能的演变和风险实在太繁多、复杂了，最终结果会怎样，恐怕谁都说不准。风险高而回报低，何必勉强投资！？
综合上述各点，楼价於未来二、三年大有机会在现有及未来辣招的打压下窄幅上落，与此同时，被动地静待土地供应大幅增加，静待外围经济恶化甚至衰退，静待量化宽松告一段落及加息周期和楼价终极大跌的重临。目前的住宅物业，除非价格大幅度回落，否则已失去投资价值。
- 完 -
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