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樓市檢閱之指數破百日
賀正皓
昨日錄得樓市指數「破百」，金管局隨即與香港按揭證券有限公司雙劍合璧，推出九招（金管局五招、按證公司四招）收緊物業按揭成數，無形中提高了準買家參與樓市的門檻。表面上，金管局出招似臨急抱佛腳，不到破百之日也誓不推出新措拖，但我認為，該新措施其實早已塵埃落定，祇是有待推出，我看當局是想配合「指數破百日」才推出新措施。 金管局與按證公司推出的措施，是上年11月19日推出的「強化版」。現時1,000萬元的住宅物業一律最高借按揭5成；700萬元至1,000萬元的住宅物業最高借按揭6成或500萬元；700萬元以下的住宅物業仍可借最高按揭7成或420萬元。換言之，若買家欲借足七成樓價，該物業價格就必須要在600萬元或以下。同樣，按揭證券公司亦配合金管局出招，其按保計劃範圍下的住宅物業價格，也同步下調至600萬元。我認為，新措施或打擊業主細屋換大屋的能力，特別是三房戶最受影響，因該類單位的樓價，在新界市區也動輒接近五百萬元樓價，九龍市區也要六七百萬元或以上，若該類物業的業主要套現自住單位才能換樓，但市場擁充足首期的買家數量正在下降的話，則賣樓的確比以往增添了難度，自住中的物業亦只能被迫按兵不動繼續持有，而市場同類物業的流通速度及流通量，將會同步放緩，受影響的換樓客，也以中產人士為主。至於上車盤方面，新措施對其影響較為輕微，新界樓將繼續受惠水向低流。 中原城市領先指數CCL最新報100.72點，比上星期99.43點，升了1.29點，升幅1.3%，締造97年10月後的十三年半高位，指數亦為CCL歷來第六高。指數若再升2.21點或2.3%，便可重上97高峰。筆者同時參考了前日公佈的美聯樓價走勢圖，5月份全港樓價平均呎售5,830元，比上年同期5月的4,663元，升了25%，比今年1月則升了6.5%。 |