樓市檢閱之樓市怎麼了？

賀正皓
2011年4月9日

睇樓量一連兩週錄得升幅，利嘉閣錄得全港50個指標屋苑於今明兩日，有大約2,805組客人預約睇樓，按週升幅約5.1%。上述數據推算指標屋苑於本週末兩日共有56組客人睇樓，即星期六日兩天，每指標屋苑平均每日有28組睇樓客（利記旗下）。另一邊廂，中原錄得主要10大屋苑，於本星期六日有約1,305組客人睇樓，較上周升5.7%。中記10大屋苑的睇樓量統計結果，跟利記的50大屋苑吻合，睇樓量明顯微升。

有人懷疑，睇樓量多了，為何成交量不升？賀某斷章（或取義）套用上年在諾貝爾曾獲經濟獎的「搜索理論」（供求之間搜索阻力(search friction)對市場的影響），置業者和租客是需要一段搜索時間去滿足實際上，甚至乎心理上的需要，相信樓市調整期完結後，成交量便會自動配合起來。賀某認為，市區樓在調整期後的成交量不會一支箭飆升，原因是市區的樓價，頗脫離市場整體的購買力，反之，新界較偏遠地區(屯門元朗天水圍)，在調整期後的成交量將跑贏市區樓。無論如何，樓市的走勢即將如何，請參考由代理每週公佈的「預約睇樓量」。在這個「唔上又唔落」的樓市，預約睇樓量將是一個較為重要的探熱針（並非重要指標），這是目前較為可靠的一盞明燈訊號。（ 要看通樓市，不能隨便套用預約睇樓量，因為目前的睇樓客，似乎仍是「齋睇」和利用經紀「做功課」的多，以此數據作為探熱針，非到目前「膠市」不用，講的全是因時制宜，有機會再詳談。）

按目前大勢所趨，置業者或租客，只要「搜索」完畢，他就要被逼上梁山，是租樓還是買樓，必須二選其一做個了斷，這些參與樓市的新血，不得不成為利好樓市的因素。

政府出招效用成疑

政府從來對地產商大財團都憚忌三分，過往政策傾斜或利益輸送，造成今天地產霸權直接影響民生的局面，這是歷史書會讀到的，不能抵賴。過往，政府為地產商隱藏了不少生存空間，讓大財團在灰色地帶中間混水摸魚中間執，如同半賣半送無形之手，讓地產商控制蟻民命運，成為我們日後吃飯出糧的爹娘，故真正管治香港的不是政府，而是地產商。

為了「改命」，港府順水推舟，自上年開始借助民意出招規管地產商，一嘗尚方寶劍破處出鞘的滋味。（據聞，皇帝的尚方寶劍不許亂出鞘，因皇帝是天之子，象徵皇帝的劍就是「天劍」；由於天規不許兒戲，故寶劍一出鞘便要見血，這是皇帝敬天的表現。）政府一係不嘗，一嘗就不得了，見地產商肉痛流血，出劍之癮更不能自拔。但到目前為止，暫未有一招完全對壓抑樓市有效，祇能說招式確實加強規管發展商及代理的賣樓手法，及對趕絕炒家這個樓市催化劑有過一些功績。

下星期，地監局即將公布新五招規管代理，這祇是規管業界，非壓抑樓價，相信樓價再要升的話，政府下一招應非同小可，我們看好樓市之際，政策風險不得不防。（政府某程度上是盲出招的，但盲拳亦有可能打死老師父的一日，小心駛得萬年船。）

中原城市領先指數CCL最新報96.98點，較兩週前的高峰98.15點輕微下降了1.19%。上周CCL比前週跌0.75%，本周CCL只按週跌0.43%，跌幅收窄。

評按揭信貸資料庫

正面按揭信貸資料庫4月1日運作，為免做「冇牙老虎」，金管局背後發功保航護駕。客戶若拒絕提供資料，銀行「或」以風險為由，調高借貸人按息、調低按揭成數或拒絕批出貸款。銀行將「邀請」約100萬名客戶披露按揭信貸資料。

賀某未知資料庫是否設查閱時限、查閱次數，或會否加入定期銷毀信貸資料等等的規定（例如財務機構在取得按揭人同意後的一個月內，擁有兩次複檢/查核當事人的信貸資料。）賀某認為，有私隱獲取的地方，就自然有手腳唔乾淨，八達通事件前車可鑑，我怕申請人的底牌被揭穿後，會招來不知哪裏來的針對式COLD CALL銷售其他財務產品。

報章披露，銀行寄給客戶的授權同意書上有一絕句：「本人明白即使拒絕簽署本同意書，亦未必會導致本人於貴行的按揭申請遭到拒絕或不獲處理」，不排除銀行會在取不到申請人按揭信貸資料拒絕批出按揭，但條文可能叫合資格的按揭申請人有冤無路訴，擺明與金管局「夫唱婦隨」，潛台詞是：「銀行唔批你按揭，無得賴銀行，係客人『資料唔夠靚』。」真不知道，拒絕透露個人按揭信貸資料，是否屬於「資料唔靚」。銀行公會主席和廣北稱，正面按揭信貸資料庫是保障客戶，賀某不知他從何說起，那是保障客戶還是保障銀行利益，抑或是純粹為保障金融體系穩健？夠膽做就唔怕認啦唔該！

話分兩頭，雖然市民犧牲部份私隱，但可保障本港銀行體系安全，又可維護金融穩定，亦防止投機者過度借貸，這「善舉」一樁，的確係為國家，為民族，為公益……