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樓市檢閱之論發展商高價投地
賀正皓
本週的焦點新聞，首位是紅磡高山道地皮由南豐及永泰以15.25億元高價投得，地皮樓面呎價達9,934元，將對短期樓市有一定沖喜作用。事前，「專業」的測量師行對地皮估值出現分歧，估價差距頗大，有的估呎價6,500元，又有的估呎價8,500元，最後祇得中原測量師行估中地皮價值(中原估價15.3億)，何解？ 對於地皮呎價，齋看地盤的地段或環境因素是不足夠的，這是普通計算方法，測量師行大可把發展商的心理因素計算在內。若賀某是測量師，絕對會從心理上估計發展商到底想怎麼樣。我認為，發展商今年的賣樓策略，兩個字 ─ 散貨，那麼，地皮又怎會低價成交？難道發展商不想賣出剩餘單位？ 地皮獲高價成交，是我估計之內，祇是我沒有專業知識和數據算出個實數來。 中原城市領先指數CCL昨天星期五報97.60點，比兩周前升1.08%，比上周升0.048%，連升兩周。指數若再升5.46%，便相當於1997/10/13至1997/10/19期間的歷史高位：102.93點。樓市升勢是否已回復過來，仍待下星期公佈的數字才能印證，目前不能一下子就下判斷。 金管局總裁陳德霖多次表示加息對市場的影響，已不止一次「預警」美息回升速度會較市場預期快，又強調在通脹壓力下美國會提早加息。最近美聯儲議息後決定維持利率不變，就這樣，外間難免把陳總善意的預警理解為「出口術」為樓市降溫。賀某相信，陳總自己也明白太早發表「遠見」，或不被時下「患近視」的人所欣賞及接受，但作為政府抬頭望路的高官，陳總提前發出預警是無可厚非的，也可為日後一旦被人迴馬槍批評他預警發得太遲設下封鎖線。賀某認為，我們不能忽視金管局的加息預警，因為一但美國起步加息，其速度和幅度之大，可超乎我們想像的，因那是量化寬鬆狂印銀紙的手尾，到時失去供樓預算的，祇會是目前「掹車邊」緊緊薪水夠供貴樓，但又咁好彩有一筆首期目前可入市買樓的小市民。美國政府方面，為了其國家生存，任何可令國家幽而復明的金融手段，都會使將開來，儘管金融政策禍及全球要各國買單，但美國還是不介意多做一點兒，最好大家一鑊熟。美國加息問題，目前祇是時辰未到，賀某認為，剛買了貴樓不久，而又有打算供樓十年八載的用家，不得不早點預計這個加息問題的出現，縱使加息情況不會在短期或今年內發生，但也不遠矣，這個問題不得不察。 順帶一提，陳總多次見報發出加息預警，可能為政府又再出招埋下伏線，因為政府要做的，在先前都做了，目前政府招數影響力已續步浮現於樓市成交量上，雖然阻不了樓價續升，但不能否認，成交量的確下跌了不少。對於遏抑樓價方面，政府可推出的辣招有很多，限購令是其一，這個可要留意。 |