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樓市檢閱之論樓市醞釀見頂隱憂
賀正皓
不利樓市的消息本週相繼浮現，數日前，金管局終按捺不住出手，由總裁陳德霖致函各銀行，要求業界各自評估在今年餘下時間的業務計劃及資金策略，可見陳總對銀行貸款增速過快相當關注。 陳總出招，銀行界自也心領神會，大行先行，細行跟尾，個個排定隊調高Ｈ按息，看似甚有秩序，其實早已部署。銀行加息，變相跟政府無形之手握手，且藉著擴闊息差，也提高了貸款的利潤，加上內地收緊銀根，內企來港融資令本港銀行多了資金出路，銀行再做「薄利多銷」的按揭生意也自討沒處。即使銀行略為提高按息，要借錢買樓的人始終要借，目前按息仍處歷史低位，故加息不會影響銀行按揭業務，故銀行實無不加息之理。若想藉著息口因素左右樓市，目前金管局未夠火喉，相信加息陸續有來。 昨日，長實元朗新盤尚城昨晚開售，比對手新鴻基尚豪庭整體便宜逾兩成，售出200伙後便收爐，準備今明兩天再接再勵，並聲稱餘下單位要「留俾內地客」，能否一星期內清倉，下星期分曉。新地早幾日前推售尚豪庭，目前300多個單位已售出大半，餘下不足100伙，可見樓市承接力，依然不俗。（長實新盤的手工、用料及質素怎樣，天下皆知，這當然不及新鴻基的大豪裝，由於部份購買力被早幾日推盤的尚豪庭搶去，故長實在某程度上，是面對現實為新盤減價去貨，不過眾所周知，長實的建築費控制得較「靈活」，即使樓盤減價，亦有不錯利潤，可見超人智慧，進可攻退可守，進攻之餘不忘退卻。至於新鴻基樓盤則沒有那麼靈活了，新地樓盤建築費較昂貴，減價空間實在有限，若今次是新鴻基比長實遲了推盤，相信戰果並不一樣。） 樓市見頂前，的確是有跡可尋的，諸如加息、銀行收水、一手盤搶客劈價、供應突然增加、就業市場疲弱、失業、銀主盤湧現、破產宗數上升、阿婆講樓市、或中原城市領先指數CCL擴大跌幅等等，眾多因素之間，又有其立體互動，看似分開，卻環環相扣，一兩個突出因素，亦未必可左右樓市，這得觀察全面的，客觀的數據。以美國為例，那是全球首先印銀紙的地方，錢多到不得了，但樓價仍一厥不振，至於當地市道仍然疲弱，似乎未有加息條件，一如早前經濟學家所言。 回到香港，樓價愈升愈有，錢多祇是其中一個因素，通脹也是其中一個因素，但歸根究底，供應少是主因，是高地價政策知進不知退的手尾。現時市場浮現數個樓市負面因素，難免令坊間醞釀樓市見頂隱憂，但我想說的是，有關負面因素無疑是增強了，但力度仍未夠，正如小石的力度仍弱，不足以擊破大水缸（雖然小石是可擊破水缸的），故目前負面因素，不足以改變樓價上升的趨勢（我強調：樓市將來的發展是成交量少但價升）。不少市民目前放售了自住單位，改為租樓，想日後趁低吸納單位，套現差價，但這個戰略轉移的動作，在目前租盤量少的市況下，會更加造成租盤供應短缺，加上政策趕絕投資者，現時想有人買樓收租並不容易，租盤供不應求，租金自有上調壓力了，若租金上升，又成為支持樓市上升的新養份。我相信，政府若要目前推倒樓價，是立即增加供應，正如另一專欄作者李峻銘曾提出的「研究將工廈改建成住宅」計劃，我看這個是可行的（市場是否接受住工廈是另一回事，總之計劃可行）。政府若不立即增加住宅供應，而是讓供應量兩三年後才反映出來，那麼，我怕兩年後樓市爆煲之日，遇上供應量「收成正果」之期，到時情況將更慘絕人寰。 |