樓市檢閱之提早調整

賀正皓
2011年3月26日

中原城市領先指數CCL昨天報98.15點，連升七周共8.05%，再創九七後新高。只要CCL再升1.85點或1.89%，便到達100點。

賀某在3月5日的樓市檢閱中，認為樓價即將出現第一個阻力位，當時我不確定阻力位應否絕對設在100點，因為我認為這個樓市，絕對有能力破100點，我更認為，指數在破百才會出現阻力位(時間約發表文章後的一個半月內出現)，基於日本天災地震和核災因素，樓價亦順勢提早調整。

過往，幸福指數爆燈的業主，封盤反價玩到買家反轉再反轉，日本突如其來的天災，收歛了業主的雄心勃勃。在買家翹埋雙手等睇戲的情況下，真正想賣樓的業主也見好即收，當遇上買家時，就減些少樓價，締造三贏局面（買方/賣方/經紀），正所謂家家有求，我想，買賣物業應該是「有商有量」的，這才是說「好」的幸福呢。

業主大減價？
近這星期，報章不斷報導撻訂潮和業主擴大議價空間，有的議價空間達7%，這一點，我很懷疑。

我假設，某屋苑１座高層Ａ單位，面積1,000呎，市場成交了1,000萬，呎價1萬。有同類單位業主想賣樓，想「挑戰」新高，因此開價1,100萬，結果冇人問津。最後，業主減價至980萬獲買家承接，但新聞報導，卻可把它詮譯成：業主面對現實，減逾樓價10%（開價1,100萬，減價至980萬，減幅10.9%）。

承上，以1,000萬元的代價承接單位的買家，很可能是人中「水魚」，除他之外，世上再無別人了；這個當然了，該業主是走運的。至於同類型單位的其他業主，收到消息後當然雄心壯志，開價比市價更進取，結果是單位開價太貴，買家沒興趣。最後，業主得接受現實，調低單位售價，甚至要比市價平上一點價錢，才能把單位賣出去。

上述舉例說明，報章計算出來的「減價幅度」，是以「業主開價」減去「成交價」計算，這根本就錯得離譜，不能願諒。假設賀某賣樓，開價1億，售出價1,000萬，理論上，報章可說賀某「擴大議價空間達90%」，業主聽在耳裡，無不嚇到屁滾尿流。

上述例子的單位售出了980萬，實則上，它祇是比早前的市價售平了大約2%，即比市價減去20萬而已。業主算得上把單位摸頂賣出，應該劏雞還神。

計算一個單位的減價幅度，若以業主開價作計算，是不專業的，衡量一個單位的減幅，應以市場成交價作唯一標準。如何得知臨約成交價？(代理網頁上載的成交紀錄是註冊記錄，是兩星期前的成交數據)　問樓下那位經紀。

樓民大遷徙
升市凌厲，見證樓荒下的樓民大遷徙。在日本核災前，樓市的確鬧樓荒，即使買家有錢俾，業主亦未必肯賣。在客多過盤下，業主為追求最大利潤而封盤反價，若樓民負擔不起樓價或貴租金，就只能「北上」搵樓。在這一年以來，不少用家由港島區(抱括租客/買家)遷往九龍區、由九龍區遷往新界區，甚至索性搬往內地區住，以避樓鋒。

過往一年，樓民愈住愈入，他們當中亦不泛高學歷之輩，月入不少於兩三萬，質素絕對有保證。這批高質樓民，因市區樓價貴而遷往新界北，當中的屯門、元朗和天水圍等地受惠更甚。我尤其相信風水輪流轉，藉著今次樓民大遷徙，不同地區的地運已起了明顯變化，以天水圍為例，隨着本來住開市區的樓民遷入，帶動區內消費，加上第一批草根階層下出生的年青人，已陸續長大成人在社會打拼，相信不用多久，所謂悲情城市將成為歷史，因低收入造成的「苦難」也終會過去。隨着市區新血加入和中港融合等因素，該區地運已否極泰來，政府應把握機會，在該區搞搞新意思，創造另一個將軍澳。

（每年的７月至９月，是東非肯尼亞動物大遷徙的季節，當大草鬧草荒時，就是動物大遷徙揭開序幕之時。合共數百萬頭的黑尾牛羚、犀牛、大象、非洲水牛、斑馬等等，不約而同的聯群結隊往肯尼亞前進，轟天響起隆隆蹄聲，從坦桑尼亞的Serenget起步，遷徙至Masai Mara，短暫度過一兩個月。）

PS：賀正皓在此免責聲明，跟我買股的人輸了錢可別怪我，我是不會負責的，但贏錢的請捐出賺幅的20% 往慈善機構。另賀某的身份是一位搭莊家順風車的聰明散戶，以捕足莊家心理為樂；特此聲明，本人不是金融從業員，也非相關持牌人士，當然絕對不是財經演員。