了解地產投資，先要了解施政報告
(舖位精英會講稿)
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
今日非常多謝舖位精英會請我演講，大家剛才聽過介紹，我的確是一個預測不大準確，但又幾受歡迎的人，理由很簡單，我實話實說，不過，市場上樓市升跌並不是根據正常分析，所以，大家最好將我的分析只用作參考，甚至是明燈，而事實上有很多在這兩年內買了樓的人很多都會話，因為我叫他們唔好買，他們偏要買，現在誰勝誰負已經很明顯，我同意他們的說法，但如果政府不是一面出招壓樓市，另一面開綠燈（高成數按揭）俾地產商賣樓，今日樓價會不會在現時高位，我相信這是一個未知之數，既然政府政策是那麼影響樓市，大家一定要細心了解林太這份施政報告，第一份施政報告代表一個承諾，如果大家漠視這份施政報告，最後受到損失將會是他們。
在施政報告發表之前
林太突然委任一個三十人團隊的搵地小組，當中8個是官方，22個是民間，我睇到小組成員，就知道他們不是林太主力，政府在搵地方面已經胸有成竹，小組其實是棧道兵，不過，場戲一定要繼續做，林太的任務是給予搵地小組18個月時間交一份報告，或者一份搵唔到地報告，之後，政府就會發表收地，開拓郊野公園等各項搵地大計，但林太沒有料到，主席黃遠輝不甘做棧道兵，未夠8日已經率先公佈首置上車盤方案，大家覺得很奇怪，政府還未有足夠土地，黃主席點解會公布一個大量用地方案，於是，大家焦點就去了「首置上車盤方案」，我亦被邀請出席在施政報告前一次的城市論壇，討論首置上車盤方案，當時我話，沒有必要推行首置上車盤方案，可以用首置上車方案代替，對於那些首置上車人士，可以少付一些首期，令到他們可以比較容易上車，幾位參與者當時都好似並不明白，當中有一位是搵地小組成員，他當時表示，首置上車盤已經枕戈待發，首次最少有3,000個上車盤，既然是局內人士肯定，我亦沒有話說。
施政報告之房屋政策
林太施政報告首先是約法三章，對於辣招是不加不減，甚至有少少放寬，就是換樓期限有6個月增加至9個月，政策是一小步，但意義是一大步，對於市場來說，是屬於好消息，而林太以王道手法治樓市，王道手法就是增加供應量，在這方面，林太亦有萬全之策，在供應到位之後，對樓市是好消息，但對樓價並不是好消息，因為樓價會向下調整。
三路奇兵增加供應量
1）第一路叫慌失失奇兵，就是首置上車盤方案，我相信政府是有打算每年提供5,000個首置上車盤，但黃主席在施政報告前放風之後，所以收到的消息是負面居多，有人話官商勾結，亦有人話遠水怎能救近火，最具爭議的應該是鋤弱扶強，政府以公帑資助那些高收入人士，而急略對基層市民照顧，林太於是臨崖勒馬，在最後關頭修改首置上車盤數量，大幅由5,000個下降至1,000個，而且選址在冇雷公咁遠安達臣道石礦場，而且還未有一個完整方案，這個方案可以說差不多胎死覆中，不過，現在先做1,000個交差，外間話雷聲大雨點小，我認為是對施政報告有誤解。
2）第二路叫一加一都是等於一奇兵，就是綠置居，大約每年有5,000個，政府讓公屋居民購買新的居屋單位，以滿足那些居民買樓需，而在收回那些居民的單位後，再將那些單位給予輪候上樓的人，有人質疑政府是除褲放屁，點解唔直接將綠置居單位給予輪候上樓的人，而公屋租戶可以買他們的自住單位，這點我認為公屋居民即使要做業主，都希望購買新建的綠置居而非公屋，如果政府將新建的綠置居給予上樓的人，就會變成租戶可以租用較好單位，而買家只能買到質素較差的公屋單位，所以我認為正名一加一都是等於一的方案，對私人樓宇市場影響不大。
3）第三路叫六軍不發無奈何奇兵，當日安祿山范陽兵變，唐大將歌舒翰戰敗，祿山兵指長安，唐玄宗李隆基以及楊貴妃遠走四川，去到馬嵬坡地方，跟隨軍隊（天子有六軍）認為一切都是由楊貴妃引起，表示如果不將楊貴妃殺死，他們就不再出發，玄宗無奈，唯有將楊貴妃處死，以上情節我是從白居易「長恨歌」抄過來，咁奇怪，第三路奇兵講的又是白居二。
在三路奇兵之中，我認為對樓市，尤其是細價樓巿場最有影響，當日CY提出白居易，總數有7,500個單位，使用率只得六成多，對CY來說，用白表便可以購買未補地價居屋本來是一項德政，但奈何亦不成功，有六軍不發無奈何感覺，CY唔知道，如果只要加多「恒常化」三個字，白表政策就會相當成功，因為如果不是恒常化，用了白表買居屋的人就沒有人買他們的居屋，今次林太重推白表政策，我認為今次才可以叫白居二，CY的只能夠叫白居一，白居二恒常化有一個最大隱憂，就是以後沒有居屋業主會補地價，居屋買賣只限於持有白表的人。
一萬年太久，只爭朝夕
在CY任特首的時候，在每一次施政報告或者其他場合，他都會不斷提及在未來十年有48萬個單位供應，但現實就是樓價因為供應不足而飆升，今次林太施政報告並没有刻意提及未來供應量，而是解決每年私人樓宇的供應數量，如果可以到標，就一定會起到穩定樓價作用，從政府今年的佈局來推算，香港每年需要2萬個私人住宅單位，分佈如下:
私人發展商從補地價得到的住宅單位12,000個；
一鐡一局4,000個；
政府招標4,000個。
從政府今年第四季招標數量只有1,090個單位，就知道我的推算雖不中亦不遠，現在潛在供應量有10萬個單位，可以足夠25年之用。
不要忘記只是五十年不變
政府是否能夠穩定樓價，關鍵在於地產商是否願意補地價，在過去十年，地產商每年補地價數量由每年幾百到二千多，遠低於政府要求每年12,000個單位，如比來看，供應始終不足，樓價始終上升，我認為供應不足將會是過去式，現在，在地產商手上農地如果在補地價之後，最少可以得到100萬個單位，而政府每年只需要12,000個，最少要80年才可以消耗地產商手上農地，但我們沒有那麼多時間，在回歸時，中央答應香港五十年不變，現在已經過了二十年，只得三十年，地產商在未來三十年必定會提價加速補地價，所以，政府絕對不用擔心地產商會聯袂不補地價，在供應充足之下，樓價會健康發展。
施政報告之外
利息上升，經濟環境轉壞，這些都是影響樓價的主要因素。
