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樓市檢閱之論賣地
賀正皓
週四拍賣的3幅豪住宅用地，為庫房進貢57億元。該三幅地皮位於東半山司徒拔道(由新地以44.9億元投得)、九龍塘又一村海棠路(中海外5.79億元投得)及元朗牛潭尾(長實6.62億元投得)，樓面呎價分別為24,829元、15,742元及6,548元，同創港九及新界的政府拍地第三高呎價。 雖然政府一次過推出三幅地皮拍賣，不過全為豪宅地，將來的物業買家也非富則貴。以司徒拔道地皮為例，若計及建築成本、材料價格上升及宣傳成本等等，無論是建超級洋房或豪華分層戶，以新地「性格」而言，我斷言該盤日後保守估計也要賣每呎4至5萬元，非普通家預期的3萬2仟元一呎。假設，上述地皮不興建洋房，而是興建每個有2千呎的分層戶，那麼，單是一個普通分層戶，索價也要8仟萬元，內地富豪肯定佔半。 對於三幅地皮以高價成交(尤其司徒拔道豪宅地皮)，坊間認為會帶動本港整體樓價再上升，我認為這是不切實際的想法，或許是利益涉及者才會以此大造「麵粉麵包」文章，來跟全港樓價拉上關係。以司徒拔道地皮為例，落成後的瓊樓玉宇，是超級富豪的收藏品、玩具，對於大眾住的中小型住宅，實際上不值「參考」。本港超級豪宅獨立屋，不獨港人富豪自用持有，那同時是國內富戶「北水南調」的其中一種儲蓄媒介，實質與星斗市民、中下價物業市道無直接關係。香港大部份人住的，祇是普通住宅，因此豪宅天價，是「富人自有富人豪」吧。若今次賣的地皮是用來興建中小型住宅單位，這才對整體樓價有參考價值，否則，用來建超級豪宅的地皮賣了多少錢，基本上都是花邊新聞，好比名媛去BALL場的新聞一樣，與星斗市民無關。因此，司徒拔道豪宅地皮高價成交會使全港樓價再爆升之說，假的！真不了！ 看官，國內同胞真的有錢到你唔相信，據《明報》5月12日的精彩獨家報導，剛以3.45億元購入九龍站凱旋門複式頂層泳池屋的新買家，居然是一名「80後」兼祇得28歲的惠州少婦。那3.45億元的樓價，足以購買43個港島藍籌屋苑太古城800呎單位，或買138個嘉湖山莊800呎單位。以此說明，發展商明白最易賺錢的大生意，是配合「國內需要」，多興建能強調「一次性」讓國內富豪掏盡腰包錢的豪宅洋房，配合內地富豪能「一次性」把過億存款北水南調，例如一次擲數億元買獨立屋等等，以此方式儲存巨額財富極之方便，加上錢已在香港，資金百份百自由安全，開展人生另一階段，樂極也！ 賀某認為，港府應審慎部署賣地策略，尤其是推地的先後次序，以免造成樓市訊息不對稱。（賀某不排除政府先推豪宅地、再推中小型住宅地有背後含義，篇幅所限暫且擱下）。 昨日中原城市領先指數CCL報97.45點，按週微跌0.14%，指數反映4月15日香港銀行第二度加H按息後第二周的市況，而樓價在2011年4月18日至24日期間橫行。 97年樓價到頂爆煲時，CCL並不橫行，而是一口氣大跌，跌的幅度既急且快。現在的樓市屬大跌或調整橫行？不妨參考一下： 1997/09/15 - 1997/09/21 97.91 ─ 2011/03/14 - 2011/03/20 98.15 （ 阻力 ） 樓價爆煲的情況，可參考97年數據，那時，指數跌幅及跌速，不是今日的指數可比。看官！今日CCL的跌幅Percentage，全部的「個位數」是「零」，試問聲，若大跌市將至，又怎會跌的如此？ 任何一位股民，皆可因應自己的股票知識和實戰經驗，從而設計出一套屬於自己的股票理論，以之成為自己的入市「指標」。例如陳小明認為「上市不足兩年的股票不能碰」（我當然不同意，我以前推介的MI能源經<上月$4.3X全部沽清>已說明了），這其實已是一個「指標」。因此，陳小明可給該獨創指標起個名，例如「陳小明指標」、「陳仔指標」。「麥當勞巨無霸指數」也是一項指標，用以測量兩種貨幣的匯率理論上是否合理，坊間是否認同該項指數則悉隨尊便，但我看該指數純粹是商業化的宣傳技俩居多。 以97年樓市到頂爆煲後的跌市情況作為一項測市指標，以評估今日是否屬於樓價到頂之後的大跌市，這也是一項指標，不過我諗不到別開生面的有趣命名，暫且擱下。 一批美孚居民昨日帶有寫上「反地產霸權」字句的蛋糕，親臨政府總部為發展局局長林鄭月娥慶生，要求她親自處理屏風樓事件，適逢昨天黑色星期五，相信這個生日，好教林鄭畢生難忘。對此，賀某借花敬佛贈局長一句對聯：
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