「定期保养方案」下半年推出 长远研修订「大厦公契指引」
市区重建局行政总监韦志成昨日发表网志指，市建局编制了一套适用於一般私人楼宇的「定期维修保养方案」参考文件，将於下半年推出，协助物业管理业界和业主制订楼宇公用地方结构和设施的维修保养计划，并以每10年为一个周期编制相应财政预算和落实供款安排。局方更会以今年第三季接受申请的「焕然懿居二期」首置项目作为试点，在制订大厦公契阶段加入条款，要业主为楼宇制订定期检验及维修保养计划，推动楼宇进行「预防性维修」的新模式，长远冀为研究应否修订《大厦公契指引》，规管业主在楼宇维修保养的责任并积累经验。◆香港文汇报记者 文森
韦志成指出，以钢筋混凝土建造的私人楼宇，若保养得宜，寿命可以超过75年，但需要约每10年一次进行周期性保养维修，即有关私楼总共约要6次至7次维修，涉及高昂工程费用。因此，提升业主有关筹组维修工程知识和能力，除推动楼宇复修外，更要处理财政资源问题，业主要为楼宇复修提供持续和稳定的财政资源，否则楼宇出现老化才集资，便将面对沉重财务压力。
他指出，坊间大部分单幢式楼宇或旧式屋苑，只以「见烂补烂」方式筹备维修工程。市建局团队因此总结推动楼宇复修的经验，编制有关的「定期维修保养方案」参考文件，今年下半年与物业管理业界和业主分享，当中包括不同类型的手册、文件范本、工程清单和财务报表指引等，协助业主或管理公司制订定期保养计划，并评估财务开支，以便及早筹备所需资源。
每10年红外线测外墙破损
参考文件以「预防性维修」理念而编制，包括提供标准化的楼宇保养手册范本，列出私楼和屋苑制订维修计划时，涵盖在公用地方所需的工程范畴，并提供相关检查方法的参考建议。
以楼宇外墙为例，手册清晰列明检验外墙程序和每项检查的执行细节，包括每年目测勘察及每10年以红外线热像仪侦测外墙破损，减低外墙损坏以至石屎堕下引致的公众安全风险。
此外，楼宇各类型公用设施涉及不同产地、品牌、制造商和技术规格等资料，管理公司可协调相关设施保养承办商，在工程范畴手册上填写设施品牌、产地、保养周期、预计可使用年期和其他技术资料，以拟订未来10年的维修保养计划。
提供工程财务预算范本
市建局团队并将提供一份工程财务预算范本，预设多项财务公式，协助因应工程项目估算评估「特别基金」应维持的结余水平，并按楼宇单位数目和业权份数，计算每个业户应分担的费用，以及每年建议供款方案，交业主商讨落实。
至於新建楼宇方面，市建局会发挥「先行者」角色，以「焕然懿居二期」作试点，制订大厦公契时加入「预防性维修」条款，要业主制订定期检验及维修保养计划，促使业主入伙开始便制订定期保养计划及相关财政储备方案，以积少成多的财务安排推动「预防性维修」新模式。
他指出，市建局会聘请工程顾问为「焕然懿居二期」制订第一个10年的维修保养计划，让公契经理人按计划的工程项目建议维修「特别基金」供款安排。公契亦提出需召开业主大会，商议维修计划和供款建议，以尽早取得共识落实执行。
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