美放缓加息步伐，但踏入2023年再有市区项目流标，市建局昨公布，收回观塘市中心第四及第五发展区（裕民坊商业项目）「巨无霸」商业项目，重蹈2014年当年观塘凯滙项目流标的「魔咒」。市场人士认为，该商业项目规模比较大，发展商鉴於今年1月初当时的情况，未有以进取价入标而被迫收回；料在复常通关后，经济表现改善，发展商对未来租金增长较有信心，对项目再招标才会有帮助。◆香港文汇报记者 黎梓田
据资料，市建局邀请19间发展商入标的观塘市中心第四及第五发展区招标项目於今年1月11日截标，当时仅接获新地一份标书。项目截标前的估值介乎87亿至130亿元，每尺楼面地价4,000元至6,000元，较去年8月份大幅回落43%至50%，惟最终仍流标收场。观塘市中心项目为市建局历来规模最大的单一重建项目，以5个区域进行分阶段发展，上述第四及第五发展区，为最后一个发展区域，发展至今已历时逾20年。该址前身为裕民坊部分，地盘面积为27.55万方尺。项目完成后预计总楼面面积上限为216.59万方尺。
每尺地价估值低至4000元
尽管市场今次对裕民坊商业项目估值已经大幅下调，最新估值介乎约87亿至130亿元，每尺楼面地价4,000元至6,000元，相较去年8月招意向时大幅回落43%至50%。但是，市建局当时为有意竞投的发展商设入标资格，除了规定竞投财团需要符合合资格的建筑经验外，其资产净值或市值需不少於251亿元，此要求变相将不少发展商「挡在外面」。
同时，市建局见近年商业物业市道回落，为避免出现流标情况，早前就项目引入「浮动规划参数」，即容许发展商弹性分配商业、办公室、酒店设施楼面面积。当中，酒店楼面缩减到0至约34.44万方尺，即意味日后可放弃兴建酒店；至於商场楼面不少於约70万方尺，需设於项目低层楼层，以及50个写字楼车位。此外，早前市场消息透露，项目的招标条款较为简单直接，竞投发展商将以一口价定胜负，未设有分成及分红要求。
上月截标 仅新地入标
然而，该项目在今年1月11日截标时，只接获新地一份标书入标竞投合作发展。市建局董事会设立的招标遴选小组，经详细审议相关标书的入标价后，向董事会建议不接纳有关标书。市建局董事会认同招标遴选小组的建议，决定收回项目。
翻查资料，对上一次流标的市建局项目为2014年中首度招标观塘市中心第2及3区商住项目，同年修改条款再招标后，由信和置业伙拍华人置业合组的财团夺得，即现时已落成的凯滙。
泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚认为，观塘巨无霸项目流标与现时商业楼面空置率处於高位有关，商业市场前景未有因为复常通关而即时复苏，而甲级写字楼楼面新供应却一直增加，加上过去一年受疫情影响，发展商销售住宅速度较为缓慢，延长了资金回笼时间。是次入标的发展商，早前已投得西九艺术广场大楼项目，而广深港高铁西九龙站上盖商业发展项目亦在建造当中，出价要满足市建局会较为困难。
投资规模大 出价保守
莱坊估价及谘询部高级董事方耀明认为，这个项目始终规模比较大，发展商亦未必以进取价钱入标。期望在正常通关后，经济有改善，发展商能够对未来租金增长较有信心，对项目再招标才会有帮助。
翻查资料，对上一次只收到1份标书的市建局项目，为2008年4月红磡必嘉围地盘(即御悦现址)，之后则是长实在2014年投得的深水埗海坛街229A至G号(即爱海颂现址)，当年只收到2份标书。
其实，近期楼市虽然有回暖，但市场对经济及楼市前景仍然审慎，除赤柱住宅官地於今年1月10日流标外，政府同月中批出的启德地皮，每尺楼面地价仅6,138元，地价重返8年前，并较市场预期下限低23%。
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