专家寄望利率续下调 股市做好掀财富效应
过去一年香港楼市表现反覆，量度二手楼价变动的中原城市领先指数在今年内仅累升约4%；而主导楼市主要因素之一的利率，在今年已有所下降，展望明年料继续向下，故各大投资银行暂时普遍给出明年楼价升5%的温和预测。不过，刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量作出更大胆的预期，他指若减息达预期水平，加上投资者入市意欲增强，明年住宅市场有机会升10%以上，并在未来两、三年修复近年的跌幅。
庄太量接受本报专访时，首先从股市与楼市关系的角度切入，指出1997年前股市与楼市走势较为同步，升幅相近；但1997年后两者趋势常出现分离，波动差异加大。楼市滞后於股市的原因包括外来资金主导股市上升，速度较快，但楼市受制交易流程、信贷审批等因素，反应滞后且幅度受限。而本轮恒生指数由2023年尾的17,047点，升至上周五的25,976点，经历了两年的上升，或暗示明年楼市的上升趋势。
庄太量估重上高位需3年
然而，他不忘补充，股市带来的财富效应仅为楼市次要推动力，楼市的分析也必须结合利率、资金流向与整体经济背景综合判断。2021年后利率转向上升，加上住宅存货累积，令楼市承受压力。如果明年美国每季每次减0.25厘，即全年有望累减一厘，若按过去3年楼价累跌约三成计算，他估计，需两至3年时间修复跌幅，即每年平均升幅约10%，楼价有机会恢复至接近高位，但2021年的楼价高位或成阻力，未必能突破。
有不愿具名的投资银行地产分析师同意明年楼价上升的预测，其主调是租金回报率回升和移民回流。他解释，香港有800多万人口，当中约70万为业主，他们的投资决策高度依赖按揭利率与租金回报率。现时定期存款利率偏低，仅约一至两厘，导致资金寻求更高回报，房地产成为相对吸引的资产配置选择。政府的吸引境外专才来港，以及近期出现移民潮逆转，大量港人回流，估计数十万人已返港定居，都直接增加住宅需求，尤其集中在中小型单位，刺激置业和租赁需求。
另外，他又指，二手市场成交量连续多月维持高位，每月接近三千至四千宗，远高於近年的平均水平，显示市场活力恢复。历史数据也显示，当成交量持续上升，楼价随之向上调整。所以，如果没有加息、政策收紧等重大外部干扰，他预期明年楼价上升概率极高，但升幅预计会温和。
林一鸣吁勿沾商厦铺市
不过，楼市并非没有隐忧。资深财经专家林一鸣虽然都估明年联储局全年减息3至4次，每次0.25厘，但因为香港最优惠利率（俗称P息）已经减至5厘附近，没有水位再减，减息对推动楼市需求和楼价帮助不大，加上住宅高库存问题仍未解决，故他估计明年住宅楼价继续横行。
另外，商业物业仍然会拖楼市后腿。林表示，以写字楼市场为例，目前香港甲级写字楼空置率高企，最新数据显示空置率高达17%以上，相当於逾2,300万方尺空置规模，相等於11.6幢中环国际金融中心2期的总楼面面积，未来更有机会攀升到18至19%。是故，他一再强烈劝喻大家不要沾手写字楼或商铺投资。
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