龙蟠苑邻近港铁钻石山站,A出口设立於屋苑位於龙蟠街的大门旁,由最近屋苑的G座前往港铁站入口,只需半分钟不到的路程,相比起上盖物业更快更便捷到达港铁站,形容龙蟠苑为铁路上盖居屋并非言过其实。
屋苑 |
龙蟠苑 |
类型 |
新十字形 |
落成期 |
1987年 |
座数 |
7座 |
层数 |
34-37层 |
每层伙数 |
10-16伙 |
单位 |
3,680个 |
期数 |
8期B, 13期A |
参考实用率 |
75% |
小学校网 |
45 |
中学校网 |
HK3黄大仙区 |
楼宇设计
屋苑分为两部分,A至F座於1985至1986年入伙,为风车形设计,共有单位3,340个,实用率约73%;第二部分的G座於1992年入伙,为新十字形设计,共有单位340个,实用率约78%。不要以为笔者强行把屋苑说成两部分,实际上屋苑的业主委员会也是独立运作,A至F座有一业主委员会,G座自设独立业主委员会,甚至保安公司也有分别的。
风车形设计的居屋共有四翼,其中两翼有34层高,另外两翼有37层高。1至34楼每层有两梯十六伙,34至37楼每层只有八伙。新十字形设计的G座共有35层,每层有10个单位。
A至F座提供一房及两房单位,一房单位为L形厅设计,面积约463至521尺,不设玄关位,左侧为厨房及厕所,右侧为饭厅及睡房,由於睡房面积颇为细小,放下双人床已几近尽用房内空间,个别家庭会把睡房和偏厅打通成为一个大睡房,或把偏厅间为另一房间。
最细的463尺单位,单位外设有水表房及垃圾房,会有漏水和异味的风险,另一类一房单位面积约521尺,与前者比较单位大门稍向左移,因此在厨厕之间形成个玄关位。另一不同是偏厅的位置多一扇窗,可惜这扇窗是望向同座463尺单位的厨房及露台,大部分住客都选择不开窗以免直接吸入油烟。另一款同为521尺单位,偏厅与对面的厨房位置较远,勉强可以打开窗令屋内通风。
两房单位面积除A至F座的约579尺单位外,也有G座新十字形的515尺单位。只有G座提供两款三房单位,面积分别为712尺及827尺。
景观及环境
屋苑分三行排列,贴近凤德道的A至D座四座由东至西单行排列。C及D座的前方中央为E座,A及B座的前方中央为F座,最后G座位於F座的前方。由於各座间都有一定距离,因此基本上都享有楼景及开扬景。
A至D座向北的单位望凤德?的楼景为主,楼下凤德道交通不算繁忙,不过有通宵小巴廿四小时途经,晚上的噪音也颇大。向东的景观以A、F及G座最佳,虽然部分景观被星河明居遮挡,仍然可以远眺山景。向南的景观中E、F及G座的高层景观开扬,可远眺维港海景,不过未来景观必被启德发展区的物业遮挡,加上前临交通繁忙的龙翔道,噪音的问题也相当严重;向西的景观以龙翔道及黄大仙一带楼景为主,当中D及E座部分单位向正西方,难免要面对西斜问题。
社区增值
龙蟠苑自设商场及街市,不过街市早已被改建为超级市场,商铺只有寥寥数间,只能提供基本需要。不过毗邻人流众多的荷李活广场,除了购物消费外也有戏院。而一街之隔的凤德?商场及街市更可以补龙蟠苑商场的不足,为屋苑居民带来生活便利。另外更可步行至黄大仙及凤凰新村购物,消费十分多元化。
除消费活动外,对面新蒲岗为传纯工业区,虽然多幢工厂大厦已被拆卸等待重建,区内的工商业活动仍然活跃。屋苑左侧蒲岗村道对面为凤德公园,右侧经过荷李活广场后有南莲园池,都属於区内数一数二的大型公园。虽然区内不设图书馆、泳池等设施,不过步行至斧山道泳池及运动场也不算太远,康乐设施可谓相当充裕。
交通配套
龙蟠苑位於龙蟠街的入口前方设有港铁站入口,由最近大门的G座前往只需半分钟步程,唯一美中不足的是沿途没有有盖通道,下雨天时要冒雨走过那短短的距离都颇狼狈。屋苑位於龙蟠街及凤德道都设有巴士站,龙蟠街的分站只有前往九龙城码头的路线,而凤德道的分站有较多选择。屋苑虽然不设巴士总站,前往对面荷李活广场的巴士总站也很就近,该处除巴士路线外,也有小巴前往慈云山、大角咀等地方,交通配套十分完善。
校网
龙蟠苑位於45区小学校网,不属於四大校网之一,但就近区内著名的小学如现崇山旁的嘉诺撒小学、采颐花园旁的嘉诺撒小学(新蒲岗)、凤德邨的圣文德天主教小学等,中学校网为KL4黄大仙区,区内的Band1学校如保良局第一张永庆学校、德爱中学(女校)及中华基督教会协和书院都位於蒲岗村道学校村旁,由龙蟠苑乘车前往颇就近,步行前往因要上斜未免吃力一点。
区内没有直资或一条龙学校,因此在校网这环节内较为吃亏。
综合而言,龙蟠苑在满分10分当中评分为7.5分,假如想尽享铁路及购物方便优势,宜选择A、F及G座较接近港铁站入口及荷李活广场的座数。
龙蟠苑
楼宇设计 |
1.0 |
景观及环境 |
1.5 |
社区增值 |
2.0 |
交通配套 |
2.0 |
校网 |
1.0 |
合计 |
7.5 |