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繁思絮语

比较满意的文章选集(1498)

 

王文彦

怡居地产常务董事及
中原地产创办人
2023年4月19日

重大利淡因素多,偏高楼价难以长期持续(2)

(原文发表於202139)

 

 6.

 

BNO和移民

 

 

 

或深或淡偏黄的香港市民极多,占计不少於整体人口的65%,这些人素来将香港视为「独立政治实体」及一向不接受中央对「一国两制」的诠释及不尊重中央的权力,他们恐怕难以接受现在的香港,移民很可能是他们的选项。西方国家开放一些移民渠道给港人,特别是英国的BNO渠道,移民资格要求特别宽松,香港黄营中的精英份子亦特别喜欢英国,有人估计BNO潮会有1020万人移英,我估计应没那么多,但56万人会有的。这些人一般比较有钱、有专业,他们的离去,短中期会对香港的经济有负面影响,特别是移民通常和出售在港物业是相连体; 

 

 

 7.

 

大湾区的创建和香港角色

 

 

 

中央近年积极推动大湾区的建立,开始时打算让香港做龙头,黑衣暴动后,基於对香港的失望及发觉香港特区政府管治层并不热衷於担任这个角色,最近一二年已积极扶持深圳做龙头,但中央仍希望香港融入大湾区发展的大局,不惜设立种种优惠(特别是税制、待遇、居住、医疗和子女教育)来吸引香港人才(特别是年青人)到大湾区工作和生活。 

 

 

 

我个人认为这个政策最终将会卓有成效的,越来越多香港市民将会移民大湾区,客观后果就是香港经济和房地产的日渐空洞化; 

 

 

 8.

 

土地政策的可能巨变

 

 

 

香港回归之前十三、四年到2011年,中央对港政策是拉拢大财团及大资本家,视他们为维持香港繁荣安定的核心力量,但由2012年支持不为大发展商所喜的梁振英出任特首起,中央开始政策转移,著重改善香港基层的民生,特别是弱势社群的居所问题,已放弃对大发展商及大金融财团的统战。黑衣暴乱后,中央深切地觉察到暴乱源於中基层市民(特别是年轻一辈)对上楼难、上位难及上流难的怨气,尤其是第一个难。要解决上楼,一定要解决土地供应不足及高楼价,而要解决这两个问题其实不难,只要中央责成特区政府大刀阔斧地运用收地政策,元朗平原8,000多公顷的棕地和荒废农地不出10年便可变成可发展的住宅用地,至於填海拓地,「明日大屿」及其他发展项目可以更大规模地进行,有这么大的土地供应,楼价能不大跌?楼价大跌,年轻人上楼就不再是可望而不可即了。当然,这会重重地损害了大发展商的利益,但为了香港的长远发展大局,中央及特区政府将来会走这一步棋的机会相当大。 

 

 

 9.

 

内外交困,香港经济不妙

 

 

 

香港经济基调出现愈来愈多负面因素,各种经济指标逐渐转差,特别是出口和失业率,早前失业率高达6.8%,现在真实情况应超过8%吧!为了减轻基层市民和中小企的经济压力,特区政府过去一年不断派钱派福利,几千亿外汇基金开始见少卖少。 

 

 

 

 

小结 

 

 

 

支持香港高楼价的重要因素在於土地供应严重不足,以及各国央行(特别是中美)的量贷宽松货币政策及长期超低息环境。有了上述第8点,香港土地严重不足将会逐渐舒缓,其他各点客观上是大副度削减对土地和房屋的需求,三个支持香港高楼价的因素仅剩两个,不利楼价的新增9个,更何况量贷宽松和超低利率这对孖生兄弟是一把双刃剑,各国央行不知甚么时候会被逼废除这个货币政策,再度持续收紧银根。 

 

 

 

鉴此,个人认为香港偏高楼价不可长期持续,易跌难升之局无可避免。

 

 

 
 
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