物业代理死顶都要话楼价下跌

开关封关、辣招不辣招，影响的是主要是成交量，而不是楼价。不然就不会有过十几年政府出招不断，楼价猛牛狂奔的景象。

绝大多数业主，对物业如何定价心中无数，蒙查查。其实计算楼价最关键的，是要由租金回报率来推算。例如，以一个月租金为2万的物业计算，3%的租金回报，则物业价值为800万；以一个月租金为3万的物业计算，同样是3%的租金回报，则物业价值为1200万。也就是说，租金回报率实际上就是物业的贴现率。

自2008年以来，美国因量化寛松而长期低息，令香港楼市的租金回报率也长期处於低水平，普遍在2-3%之间，於是出现香港楼价居高不下的局面。现在，美国加息幅度为40年来最急，令楼市的风险胃纳下降。以上述月租金2万的例子来讲，假设在租金不变的情况下，如果市埸要求的租金回报去到4%，则物业估值跌至600万。如果市埸要求的租金回报达到5%，则物业估值跌至480万。

换句话说，假如租金水平不变，租金回报要求提高至4%，楼价就会跌25%；租金回报要求提高至5%，楼价就会跌40%！

中原指数2018年、2019年和2021年分别创下188.64、188.94、191.34的三顶（比我之前预期的双顶多了一顶），现已跌破三顶颈线，量度跌幅至150。近年来我一直认为香港楼市已没有投资价价，并转軚看淡楼市多年，这一次或许狼真的来了。

中原集团主席施永青指出，虽然滙丰银行已率先跟随美国调高最优惠利率，但息口上升幅度却少於预期，相信市场早已消化加息因素，但现时楼价下跌的势头持续，估计第四季将再跌3%至5%，成交量由於已属低位，相信下季住宅交投量仍维持约4,000至5,000宗水平，与第三季相若。

他再指，本港疫情将持续消退，政府亦进一步放宽检疫措施，有助外地旅客来港，对楼价跌势稍有舒缓，但难以为市场带来上升动力。