不少人问我香港楼市最大隐忧,我一定会话加息。首先,加息主动权不在香港手里,而是在美联储局手里,美国因为要压止通胀而暴力加息,香港的通胀率虽然不高,但仍然要跟著美联储局加息,本来是没有问题,但美国加息好似没有一个终结期,这才是最恐怖,香港物业投资者有见及此,对投资物业都非常忍手,这亦是楼市没有上升的原因之一。
有人问我几时是买物业的最好时机,一般人会认为在利息低迷的时候,不但有净租金收入,而且可以享受物业升值。其实在利息低迷时买楼亦有危机,万一利息上升,净收入变成净支出,并且物业会作出贬值,滚水渌猪肠两头缩,所以,在利息最低迷时买楼并不是最好时机。
如果大家有一个水晶球,知道利息几时停止上升,甚至开始掉头回落,在那时候买楼就是最好时机,当利息回落,不但回报增加,而且物业亦会升值,但是大家都没有一个水晶球,只能靠自己预测利息几时会停止上升。老实说,连鲍威尔都唔知道,一般人又点会知道。
今次矽谷银行被接管,影响不只美国,甚至全世界银行业,美联储局可能被迫向现实低头,不再将利息与通胀挂勾。虽然未必会即时减息,但最低限度不应该加息。换句话说,矽谷银行变成加息周期终结者,如果大家留意到这个现实的水晶球,现在就是买楼的最好时机。