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地产新闻

美国「退市」会拖累香港楼市吗?

2014年1月3日 (成报)
  去月12月,美国联储局宣布从2014年1月开始缩减购债规模,将每月采购850亿美元资产的开放式量化宽松(QE)缩减100亿美元,国债和抵押贷款支持债券(MBS)的采购额各缩减50亿美元。有人担心,美联储「退市」会拖累香港楼市。中原地产董事施永青发表文章称,美国「退市」对香港楼市影响有限。

  美联储继续「放水」

  施永青在文章中对美联储的政策进行解读,认为美联储并非开始「收水」,而是在继续「放水」,只是「放水」放得慢一点而已,今后依然有资金不断流入银行系统,社会上的闲资仍在继续增加。再加上日本、欧洲仍在「放水」,世界未有这么快就「缺水」。

  另一方面,美国的经济复苏动力并未太好,美国人并未放心消费。通胀长期停留在1%附近,内需依然不足。因此,联储局仍不愿看到美息上升。因此,十年期债券的孳息率如果没法回落的话,联储局是没法进一步减少买债规模的。

  「退市」影响微不足道

  施指出,港元与美元挂鈎,港息必须追随美息;如果联储局仍要刻意维持低息环境,香港的利率亦不会先行上升。因此,所谓美国「退市」会增加港人供楼成本的说法,短期内很难兑现。施同时也承认,退市将令投资者提升对租金回报的要求。现时,香港楼市的租金回报率虽未见上升,但已没有像之前那样节节回落;愿意流入房地产的资金大不如前。不过,相对於政府的辣招,美「退市」所造成的影响,实在微不足道。在各式印花税的阻挠下,现在市场上不但没有炒家,没有外来投资者,亦没有本地投资者与机构投资者,连换楼自用客也裹足不前。二手市场的成交,不及正常的一半。相信这种低迷的情况会持续到政府肯撤招为止。

  楼价压力来自政府「辣招」

  施认为,政府的辣招不但阻挠买家入市,同时打击业主的卖楼意欲。业主深知,现时卖楼对他们不公平,卖不了好价钱,能守得下去的都不肯割爱。香港的业主,六成已供完了楼,即使加息对他们也没有压力,所以都很惜售。这是二手楼价在交投低迷的情况下,仍不肯回落的主要原因。

  在一手市场,情况则很不一样。大部分发展商都没法完成2013年的售楼目标,积累了很多楼盘要在2014年上半年出售,压力非常大。为了促销,最有效的方法莫如减价。不过,由於二手市场的价格仍站得很稳,发展商只需按二手市场的同类单位作基准,减价到足以抵销印花税的作用就够了。因此,楼价不会在2014年大幅回落;豪宅与一手楼跌15%至20%已够;中小型单位则跌5%至10%已差不多。