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楼市干坤

加息疫情夹击楼市

 

何熊辉

2022年1月29日

　　近周天气阴晴不定，楼市也备受疫情加息夹击，多方压力下，楼市显然有点弱势，其中疫情扩散下，封区强检不断，对二手楼交投确实带来影响，业主拒绝安排睇楼，买家亦避疫暂缓睇楼安排，因此近期二手楼价量齐齐下滑，这市况大概在新年后仍会持续。

　　正当疫情未有改善之际，美国联储局又表示三月后可能月月加息，市场估计全年有七次加息机会，以每次加息0.25厘计，全年加息可达1.75厘，本港倘两至三个月后才跟加，即年底也有机加息一厘以上。虽然幅度不太大，但对供楼业主也带来一些心理压力。

　　美国加息事在必行，对楼市影响远不及对股市的影响，去年港股也跌了约两成，这已导致不少投资者财富大幅蒸发，今年港股在加息压力下，弱势仍会持续，这带出的负财富效应，对楼市也有负面影响。

　　虽然楼市备受压力，但每到低位即引来资金入市捞底，因此楼市跳崖式下跌未有诱因形式，从现况观察，调整之势渐成，估计上半年，楼价有约5%的下调空间。

　　近期写字楼及酒店市场，相继出现多宗亿元以上的大手成交，聪明资金正趁抵捞底，证明香港的地产投资市场仍有价有市，工商铺的市场稳住，住宅楼市在适度调整之下，也可重新起步。

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1. 睇楼人减 2022-01-29 14:16:04
新冠肺炎新一波疫情未见缓和，加上农历新年假期将至，辛丑牛年最后一个周末（29日至30日）二手市场预约睇楼气氛进一步转淡。统计的全港50个指标屋苑（50屋苑）於周末两天录得1005组客预约睇楼，连跌4个周末，较前周末（22日至23日）的1085组减7.4%。
2. 收租食大蕉 2022-01-29 19:25:19
租金走势持续回落。沙田好运中心桂林阁中层单位，实用面积427方尺，望河景，业主刚翻新单位放租，同类型单位市值月租普遍逾1.6万元，高峰期间曾获内地学生以约1.8万元承租，但上址放盘多时亦未租出，减至1.3万元成交，尺租约30.4元，较高峰时跌价近28%。
3. Matto 2022-01-29 19:32:07
美国加息唔代表美元会大升，美元都可以相对其他货币继续跌，或平稳唔升，美国已经觉得无问题。绝对影响唔到债务提升，第二，就算加到7、8厘，都唔见得好高，现在美国大把公司请唔到人，到时人工必定大升，加10厘都还得起，因为佢地人工己经升左2、3成，而且中国大把公司借紧10厘息都有呀，只系香港人享受惯低息，以为永远都唔会加，三月后月月加息，供楼好难顶。
4. 成交疏落 2022-01-30 08:36:26

周五（28日）一手交投疏落，中国恒大旗下屯门扫管笏现楼项目恒大．珺珑湾1期，招标售出6个连花园特色户，成交价481.9万至677万元，变现3247.66万元；售价最高单位为1座地下C室，实用面积400方尺，连387方尺花园，尺价16925元。万科香港发展的屯门扫管笏上源，同日售出1A座12楼F室，实用面积826方尺，成交价1485.4万元，尺价17983元。

5. 李大飞 2022-01-30 08:43:08
现在卖楼的人好多打算移民，所以先出咁招压价，下年后雨过天晴，要走的都走哂，楼价仲唔一支箭冲上去咩。
6. 霍少侠 2022-01-30 12:37:50
上市公司年报，或招股书，不少财务总监是公屋出身或普通家庭出身，三十几岁，非头三大香港大学毕业，好多年薪80万起，但都买吾起楼价千万单位，工程上市公司，大把人红裤子出身，亦做高管或董事，但都系些细公司，系香港冇背景关系，难有大作为。美国不同，MSCI 微型指数内的公司，不少科技创新出身的基层，最后成亿万富翁。
7. 葵涌区最好挫价 2022-01-30 15:42:43

葵涌邨疫情大爆发，并蔓延至周边地区如荃湾、大窝口邨等地区，新界西包括葵涌区在内已录低价成交个案，以新葵芳花园为例，昨日C座被封强制检测，但在被围封前已有低估值成交。成交为C座高层5室，实用面积400方尺，去年开始放盘，初时叫价650万元，准买家「锄价」至615万元，减幅为35万或5%，尺价约15,375元，有关尺价较近月成交尺价15,964元为低，按银行的估值660万元计，即售价低估值约7%。新买家算是执到平货。

8. 我也锄价 2022-01-30 17:48:26
7楼兄，

我也想买新葵方花园，甘既势，乘机锄低估价一成，割业主韮菜。
9. 黑白鹅 2022-01-30 19:30:41
香港已出现楼价两分之势，即新楼价升，旧楼价跌，国内人入市，他们都较喜欢买新楼，所以不愁市场，而旧楼因近年之移民潮而供应增加，有人割价交易，明年这情况会继续，新旧楼之价差可能增大。
10. 好友眼光光 2022-01-31 00:15:35
第五波疫情恶化，连带楼价持续受压。据差估署最新数据显示，去年十二月私楼售价指数连跌三个月，最新报三百九十二点五点，按月下跌约百分之零点二八，并创去年四月以来八个月新低。
11. 明日君 2022-01-31 11:40:13
业主收入愈黎愈小，又准备加息，供楼将愈来愈难，今明两年楼价，面临不少挑战！
12. 春雪难挡 2022-01-31 17:32:27
香港每天都充斥着疫情的负面消息，市民因防疫减少活动，打工仔因检疫影响收入，企业更是愁对淡静市道。这局面再持续多一两个月，只怕不少企业都抵不住「春寒」，要结业收场，更多港人要加入失业大军。
新一波疫情既然已爆发，亦需时间来处理，这也意味短期内难实现两地通关。由於香港奉行清零政策，外籍人员出入境往来大受影响，正着手减少在港业务，或转到新加坡等地。虽然港府拟於农历新年后缩减入境隔离天数，但能否安抚国际企业营商诉求仍须观察。祸不单行的是，美国预告3月启动加息周期。利率趋升，意味债息成本上升，企业重组资产变现应付债务的压力增加，供楼一族亦一定程度受影响。即使利率不会一下子大升，但利率趋势预期逆转，足以影响企业资本投入及消费意欲。更何况香港实施港元联系汇率，港息与美元步伐或有异，但大方向必然一致。
13. 有对等的资讯的人 2022-02-01 11:34:22
11楼，今时今日，买楼要过压力测试，果几厘都顶唔到的人，不要学人买楼，死充有后果的。
14. 三月后坚升 2022-02-01 15:15:35
淡淡都好可怜，日日望楼价跌，但又唔肯承认跌3成都买唔起呢个事实，打左十几年飞机都射唔出。计我话与其日日想人死，不如努力D向上流同搵钱仲实际。记住，人穷必有因，人废必黑心。所以我硬睇好，三月后，楼价必坚升。
15. 三尚游美 2022-02-01 19:59:19
14楼兄，

好一个AA打手，日日唱好氹人落搭买楼，你地个祖师有句明句请记住，新年后跌到你迷信，皆因疫情大爆发在即，到时封区封楼，成人间炼狱。
16. 有对等资讯的人 2022-02-02 10:20:27
15 楼，我估比得几球做手期的人不会因为D人唱好或唱衰宜改变自己的想法，不用担心，任何人自己都会承担自己的上车或落车的责任，比人说几句后入货而又输$，原因只有一个，D$赚得太易，如果咁易，你又不用苦口婆心啦。
17. 小流春涌现 2022-02-02 12:52:28
x地产住宅部总裁xxx对虎年楼市充满冀望，预期农历新年后将出现小流春，新年前受第５波疫情影响，交投量放缓，新年后第六波又到来，业主减价潮涌现，成交增多，虽然市民之前经历4波疫情，疫苗又已接种，但仍不能挡Omicron,料全年楼价跌约5至8%。
18. 莫教涉猎逞英豪 2022-02-02 14:04:36
香港初二签文为「人扳高处求真果，我向低边拾芥姜；媚奥不如去媚灶，莫教涉猎逞英豪。」
19. 不对等真理 2022-02-02 15:36:13
韱文显真理
努力向上进找真理
反扑归真听取民情
擦鞋不如搞活经济
强行防疫实为逞英

20. 李笑虎 2022-02-02 20:25:47
香港楼很易受金融市场的波动所冲击，美国3月开始加息，香港最迟6月也要开跟加，利率上调周期开始，九七年期间按揭息率曾升至近十厘，楼市面对的压力逐渐增大，超级豪宅因中国也收水，楼价有下滑危机。疫情反覆和加息因素为楼市带来压力，今年楼股出现调整预料之内，疫情再度扩散，投资者也变得保守。
21. 勇闯极乐 2022-02-03 15:36:12
人在做

努力向上去擦鞋
千方百计去奉承
擦鞋好过搞民生
防疫防到大过天
22. 楼胜有计 2022-02-03 18:44:55
Wetland Seasons Park再录得二手成交，位於2期2座高层A5室，实用面积560方尺，属3房套间隔，今年8月叫价888万元包SSD放盘。单位放盘约3个月，受惠政府打造北部都会区，上月登记以850万元沽出，尺价15,179元，料为屋苑首宗3房二手成交。值得留意的是，原业主是项目首轮买家，去年5月向新地以649.66万元一手买入，持货仅1年半，账面获利200.34万元或30%，创屋苑二手赚价及赚幅新高。即使扣除10%SSD后，账面仍大赚约115万元。
23. 打响没收资产第一炮 2022-02-03 23:36:26

中国恒大1月30日晚间在港交所公告称，获悉公司若干附属公司的资产被委任资产接管人。公告称，1月26日，中国恒大了解到公司若干附属公司的资产被委任资产接管人，该资产为中国恒大附属公司在2021年1月签署的一项本金约5.2亿美元融资交易的担保，该资产是位於中国香港元朗的一块拟用於住宅的未开发土地。

24. 同Omicron死过 2022-02-04 15:42:07
今年比Omicron玩死,  搅到楼市新年开唔到红盘....炒唔热个气氛...之后卖楼要加多两钱肉紧先得,除左减价外，仲有冇其它方法
25. 无力挽 2022-02-04 20:27:30
90位立法会议员上任已满月，迄今都未能提出可真正落实的抗疫建议，全民强检的提议被当局斩钉截铁说不后，就不见有其他对策。部分议员更选择舍难取易，在农历新年期间到政府总部向财爷请愿，递交《财政预算案》建议。如此看来，港人面对新一波疫情来袭，还是自求多福较实际！
26. 有对等资讯的人 2022-02-05 09:54:10
24楼，不卖就无事发生。如果资产分布平均，有咩好烦恼？
27. 有对等资讯的傻仔 2022-02-05 15:17:56
26楼，

大冧市嚟紧，早卖早着，迟卖几个月，随时输多几旧水。
28. 有对等资讯的人 2022-02-05 17:17:14
27楼，你几球都咁紧张，真系惨。我后生时做的项目，上落一二千万是家常便饭。如果几球都肉痛，学咩人讲买楼。
29. Omicron大爆发 2022-02-05 17:33:26
食物及卫生局长陈肇始公布，截至今日（5日）零时，本港新增351宗新型冠状病毒阳性个案，是本港爆疫逾两年来的新高。卫生防护中心传染病处主任张竹君表示，其中343宗属本地感染，当中180多宗已确认与其他个案相关，其余161宗仍在调查源头。今日另暂有约200宗初步阳性个案。
30. 有对等资讯的扒街 2022-02-05 17:43:54
我后生时做的项目，上落一二千万是家常便饭，不过赌大左，最后欠人几千万，现在老来瞓天台屋。如果当年识真惜，今日就吾使扒街。
31. 我含住碌狠出世 2022-02-07 18:38:15
美国加息，香港唔跟，在港概美元资产会因为美元成本增加而抽资回国，如果依照AA讲法，量寛导致热钱过份涌入香港，购买资产咁就好大机会变卖资产走人，毕竟成本系借返黎概，同一时间咁多资产抛售会造成巿场恐慌，令资产价格进一步下跌，然后美国人再返黎执平货，将核心概资产尽收其中。呢招据说系当年搞太极虎概手段，三星就系嗰阵时比美国佬买左。。。。据说
而如果港府跟进加息，以而家人人都系H按，加多两三次息，又系会令业主们供楼压力大增从而卖楼走人。
同果呢个讲法成立，香港咪大镬？有无人知香港而家有几多外资在港？喺边处睇呢啲资料呢？有无师兄可以告之？