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楼市干坤

新盘减价战势不可挡

 

何熊辉

2026年9月26日

　　美国上周加息，香港银行并没有跟随，作供楼负担计，供款业主不受影响，但这次加息立即打破新盘买家的心理防线，令上周新盘成交总数大跌八成，由前周的190宗，跌至仅40宗。

　　本来整体楼市已因二手楼成交低迷，已进入半冰封状态，但上周加息消息一出，本来仍不乏买家的一手市场，市场成交量出现崩盘式下跌，这样的市况，直接将楼市况判以极刑。

　　按最新巿场消息，美联邦储备局今年10月及12月，会再各加息一次，每次上调0.25厘。香港银行大概已只跟加一次0.25厘。

　　如按上周新盘市场的反应估计，除非发展商的狠劈价以吸引买家入市，否则每周新盘成交宗数，推低至20宗的超低水平。

　　新世界位於北角的皇璇於本周六推出140个单位，平均售价为每平方英尺21,666港元，比同区域半新物业的平均售价低15%。该项目上次销售情况良好，但开发商仍以低价开盘，显示其急於套现的意愿。

　　新世界於港岛区的项目减价15%开盘，其他即将推出的新项目很可能也会跟随降价。如果有两三个新项目同时降价推出，楼价很可能会出现骨牌式下跌。

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1. 名模陈憙容3200万沽半山御花园2房 2026-09-27 08:54:38

近年转型礼仪导师的名模陈嘉容(现名陈绎岚)加入沽货大军，以3225万元售出中半山御花园一个2房户连一个车位，约17年账面大赚1825万元或1.3倍。

代理透露，御花园2座低层B室，实用面积1094方尺2房户，位处影帝任达华所持有的单位楼下三层，2024年7月起以3600万元放售，最终累降375万元或10.4%，连一个车位以3225万元沽出，尺价29479元，较恒生银行网上估价2871万元，高354万元或12.3%。

2. 擎海1期尺价13988元创十年新低 2026-09-30 07:51:27
市区大型新盘以低价出击，越秀地产油塘东源街发展项目擎海第1期擎海I，首批128伙折实平均尺价13988元，创逾10年以来九龙新盘首批折实平均尺价新低。
3. 擎海1期低两成市价开盘炸冧一手市 2026-09-30 15:05:27
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擎海1期低市场两成出货，新盘冧市开市了

4. 楼价指数连跌两周 2026-10-02 18:07:41
中原城市领先指数（CCL）最新报160.10点，按周下跌0.66%，连跌两周共1.25%，创8周低位，并终止了第四季的连升势头。
5. 楼市爆牛中 2026-10-04 12:12:18
李家超提出「香港要保持竞争力须达1000万人口，现时人才库有限要吸纳外地人才」，结合网民评论（如「人多不等於竞争力」、「AI取代文职与增人口矛盾」），这一人口目标与「抢人才」政策对香港楼市的影响，可从以下几个维度客观分析：

1. 租赁市场：最直接的利好，租金有支撑

这是目前共识度最高的影响。大量透过「高才通」、「优才」等计划来港的人士，初期多带同家眷（受养人）抵港，普遍会先选择租楼（如九龙站、奥运站及启德等中产屋苑），为私人住宅租赁市场注入了庞大的刚性需求。据市场数据，过去一段时间人才计划已带动香港租金出现明显涨幅，租务市场表现强劲。

2. 买卖市场：长远添购买力，短期「租强买弱」

• 长远潜力：政府曾推出「合资格外来人才成为永居后退还置业印花税」等措施，降低了专才长远置业的门槛。若目标真的达到1000万人口，庞大的人口基数与消费力（「人口红利」转向市场规模）将为楼市提供底层支撑。

• 短期观望：目前呈现「租务强劲、买卖观望」的特徵。许多人才因外围高息环境、楼价整固、跨境资金变现难度，或尚未拿到永居身份，多选择先租后买，买卖市场的全面爆发仍需时间（等待息口回落或身份落实）。

3. 结构性分化：核心区与学区受捧

人才流入并非均匀分布，多集中於金融、创科等高薪行业。这将持续利好核心区物业、豪宅，以及具备「直资学校／国际学校」概念的学区房（陪读置业需求）。相反，缺乏配套或过於依赖单一产业的区域，楼市表现可能持续分化。