香港写字楼市场正陷入一场前所未有的「资产减值风暴」。近日，市场接连出现震撼弹：先是上环商厦 299 QRC 以 6.1 亿港元易手，对比 2018 年高位入市价 21 亿元，成交价暴跌七成；直至日前，观塘甲厦「绿景 NEO」因资不抵债被银行接管成为银主盘，这座2018年以90亿元成交的物业，现估值仅剩30亿元。这些冰冷的数字背后，折射出的是香港商业地产神话的破灭，以及银行体系即将面对的撇帐危机。
这波「爆煲潮」正从零散的分层单位蔓延至整幢商厦。过往多年，地产市场依赖高杠杆支撑，许多中资财团或本地投资者以「天价」借贷入市。然而，在全球高息环境持续、商厦空置率攀升至历史高位的双重夹击下，物业估值腰斩已成常态。以 299 QRC，倘承按的中国工商银行（澳门）借出10 亿元，单是这一宗交易，承按的银行便需承受约 
3.9 亿元的直接损失。而绿景 NEO 的个案更为惊人，估计银团贷款约50亿元，参予融资的中国银行及相关的金融机构，将面对近20亿元的损失。
当前最危险的信号，是银行的态度转变。过去，银行为了避免坏帐浮面，往往对大型企业采取「展期」（Extend and Pretend）策略。但面对减值五成的抵押品．以及借贷人消极的还款态度，银行被迫要采取行动自保。据业内估计，全港已有三至四成商厦业主持有的物业变成负资产。当银行不再容忍拖欠、开始「 Call Loan」收楼时，爆煲潮将全面爆发。
这场危机是结构性的。随著企业规模缩减、远程办公普及以及中环核心地位受挑战，写字楼已不再是稳赚不赔的投资。对於那数以万计资不抵债的业主而言，这是一场漫长的寒冬；对於银行而言，这是一场借贷失误导致损重亏损的商业失误。这场资产贬值的残酷剧本，将使大批地产大亨，陷入万劫不复的境地。
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