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楼市干坤

国内置业不败选盘之谜

 

何熊辉

2023年4月29日

  复常通关后,港人出现报复性外游,邻近的澳门及深圳首先受惠港人强劲的消费,旅游景点餐厅及手信店,游人如鰂,此外,谢绝了港人入市的房地产市场,也趁势大推一手新盘,值此狂吸港人的购买力。

  经过了三年的封关,国内楼市已出现了明显的调整,加上新落成的一手盘累积太多,故发展商大多以超笋价去吸睛,久违了的港客,眼见打了七或八折的新盘,很易被"氹"入市。

  今日的中国楼市,不少著名的发展商仍被受负债过高所困扰,因此该等公司续推出的新盘,其烂尾不能顺利收楼的机会不能抹杀,因此不要轻易购入仍正在停牌内房股的项目。

  倘真的要买,只选央企或国企的发展项目。为减少风险,最好只购现楼,因为购入楼花的风险实在太大。

  此外,必须谢绝购买概念住宅,例如某区项目将是未来的新市中心,又或者是某发展区是某大桥的落脚点等。此等项目大多位於市郊的偏远区域,配套严重不足,基本上没有租赁市场,因此物业落成后,连业主也甚少入住,结果项目很快就变成半鬼城。

  国内最保值的物业,基本上跟香港一样,那就是学区房。如新发展项目位於学区内,楼价及租值就有保证。以珠海为例,去年至今,学区房楼价调整了百分之五至十,至於非学区房,调整幅度就高达两成以上。

  为了增加它日转手机会,尽量购买面积少於一百方(一千尺)的三房两厠厕单位,这类市区小三房,正是国内的刚需盘。这类单位总价较低,交通方便,租售市场都十分活跃,故套现较为方便。

  移民回国内的朋友要明白,绝大部份在国内的退休人士,在踏入七十五岁后,不少因健康问题,又要回流香港以方便接受免费医疗,因此若早年购入的国内物业未能顺利售出,这将严重削弱那批退休人士的财政收入。

 
 
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1. 纳米楼落成创历年新高 2023-04-29 14:08:43

差饷物业估价署(下称差估署)最新数据显示,2022年全港共有1010个实用面积215方尺或以下的纳米单位落成,属1984年有纪录以来首次破千伙,创历史新高。

差估署继今年3月底发放《香港物业报告2023》(下称物业报告)初步数据后,周五(28日)公布物业报告的完整版本。

2. University Hill首轮沽清160伙 2023-04-29 23:09:40
新地今日推售大埔白石角University Hill,首轮推售共160伙,当中以价单形式推售150伙,另有10伙以招标出售。
3. 元 2023-04-30 06:21:30
不要以现在的情况去演易末来。

否则提甚么大湾区发展?

医疗,将来是机器人去负责的。 某程度上,医术高明,只是有冇用心观察到症状,人比机器麻虎得多。
4. 8卢拟银行皆出现亏损 2023-04-30 07:15:01
本港8间虚拟银行去年业绩全部继续录得亏损,惟净利息收入已全数转正。8间虚银当中有5间亏损收窄,除因收入动力改善外,经营支出亦趋稳。亏损总额最低的虚银续为主打中小企业务的平安壹帐通银行,於净利息收入升1.79倍带动下,亏损由2021年的2.14亿元,大幅收窄至去年仅1.51亿元。众安银行亏损则最高,受投资证券除税后的公平价值变动亏损金额大增至3.35亿元所拖累,去年除税后全面亏损为8.33亿元,比前年5.82亿元显著扩大。
5. 港人惠州购楼享新优惠政策 2023-04-30 07:41:07
惠州4月26号已出政府文件,香港人可以系惠州购买多套住宅,银行和房产局确认真实情况如下:
房管局确认香港人可以系惠州购买多套住宅,享受大陆购房同等政策

银行确实目前香港人首套可以按照大陆政策执行,首套2成,2套以上要一次性付款
6. 租银行保险箱要等十年 2023-04-30 08:55:33
公屋排队上楼平均要等4年,但旺区银行保险箱随时要等10年以上,大部分银行保险箱已额满,新申请人要等人退箱先可以补上。唔想等10年,就要拣较偏远地区,或中小行提供的保险箱。据悉,中国银行(香港)(02388)於石塘咀、李郑屋邨及屯门的轮候队伍较短,富邦银行柴湾分行有较多闲置保险箱。而上海商业银行中环总行完成重建,并预留楼层作保险箱业务,估计年底前启用。
7. 有对等资讯的人 2023-05-01 06:58:34
作者明赞暗贬中国房地产市场,为何不提醒香港人有阴阳合同的风险?中国将推行统一登记,阴阳合同中央就可以整治,不知多少人已犯法了?
8. 跨境理财通开户人数大增 2023-05-01 10:28:50
香港和内地通关后,「跨境理财通」开户人数明显上升,人民银行广州分行数据显示,3月份个人投资者新增3594人,按月多77.8%,较1月份更高逾3倍。虽然北向开户占逾八成,但内地客「南向通」投资意欲更强,3月份内地新增472人参与「南向通」,占新开户量13%,按月上扬1.31倍,较1月份大升4.9倍,单月「南向通」跨境滙划金额3.28亿元(人民币.下同),占整体比率达91%。
9. 阴差阳错 2023-05-01 16:51:05
大陆买楼有阴阳合同的风险?其实没有,除非买卖双方全心呃政府,例如将500万成交写成300万,但只要一方不同意,就冇法成功。做低成交价,目的是悭税。这操作是违法,要负刑责。
10. 豪客开始出手 2023-05-01 17:03:26
旅游区如尖沙咀、元朗、铜锣湾等商场均见旅客购物爽手,包括有买15万元名表的、或整套逾1.7万元的铂金护肤品、一次买10部iPhone送礼自用等个案,大陆豪客开始发力扫货。
11. 艺人梁家琪购University Hill 2023-05-01 21:06:07
新地(0016)大埔白石角University Hill今日招标售出漾景阁2座顶层连天台特色户,实用面积851方尺,4房1套连士多房间隔,另连262方尺平台及472方尺天台,成交价2108万元,实尺24,771元,创整个优景里发展项目双新高。据代理透露,单位买家为艺人梁家琪及其家人,购入单位作自住用途。
12. 十大屋苑假期成交创新高 2023-05-02 07:48:51
五一连周末长假, 十大屋苑二手交投有所回升。中原地产统计,十大屋苑过去周末录14宗成交,创8个周末新高,按周大幅上升55.6%,连升2周,成交量重上双位数水平。若连同今日五一假期,十大屋苑3日长假共录16宗成交,其中只有将军澳新都城,於3日长假录零成交。
13. 有对等资讯的人 2023-05-02 08:19:47
9楼,你check 下2008年祈福新邨的合同?吓死你。100%当年买的香港人,全部犯法,冰山一角矣。
14. 阴差阳错 2023-05-02 10:01:14
13楼,你讲紧系2008年祈福新邨案件,今年系2023年,即系15年前嘅事呀。大家生活在平行时刻中。
15. 四月一手成交减半 2023-05-02 20:23:04
新盘市场交投回落,今年4月一手市场全月录得约1020宗成交,较3月的2105宗,按月急挫逾五成,连升4个月后断缆;涉及金额逾121亿元,较3月的逾197亿元,减少约38.6%。会德丰地产旗下观塘蓝田站KOKO HILLS第3B期KOKO MARE录得180宗成交,成为4月新盘销量冠军。
16. 滙丰业续表现亮丽 2023-05-03 08:25:30
宏观经济环境改善推动滙控(00005)收入、支出和资产质素全线向好,在本周五(5日)举行股东周年大会(AGM)前交出强劲业绩,首季税前盈利急增2.1倍至128.86亿美元,远超预期,连同一次性项目入账大幅推升资本水平,滙控宣布恢复派季度股息每股10美仙(约0.78港元),以及进行20亿美元(约156亿港元)股份回购,两者皆出乎市场所料。
17. 滙丰盈利升两倍 2023-05-03 15:20:56
汇控(0005)公布首季业绩,列帐基准税前利润为128.86亿美元,按年上升2.11倍(见表),远高於市场预期的86.36亿美元,当中有21亿美元为回拨出售法国零售银行的减值,另有收购英国矽谷银行的15亿美元增益入帐。汇控行政总裁祈耀年表示,今年首季增长趋势强劲,盈利来源分布各主要地区,三大业务均表现出色。
18. 荃湾御凯特色户五千万成交 2023-05-03 23:27:38
荃湾御凯1座高层A室,属优质特色单位,实用面积1553方尺,4房双套房间隔;附设1064方尺平台,享蓝巴勒海峡海景及汀九桥景,最初开价5800万元,早前调低至5500万元,不久便获买家洽购,买卖双方拉锯两个月,最终各自让步,以5098万元成交,实用尺价32827元。
19. 联储局再加息0.25厘 2023-05-04 09:31:57
华尔街股市连跌两日,联储储备局一如预期加息0.25厘,并暗息暂停加息,但主席鲍威尔强调,在目前的通胀前景之下不适合减息,原本靠稳的三大指数立即转跌。
21. 太古写字楼出租率94% 2023-05-05 19:37:39

太古地产公布,截至3月底首季,香港整体办公楼租用率94%,去年底为96%。其中,太古广场及太古坊租金分别下调11%及9%。

商场方面,太古城中心及东荟城名店仓出租率均达100%,太古广场购物商场出租率为96%。首季,太古广场购物商场零售销售额升68.6%,太古城中心的销售额升20.2%,东荟城名店仓的销售额升96.1%。

内地办公楼物业方面,中国内地的太古滙办公楼、颐堤港一座,以及香港兴业中心一座及二座租用率,分别为93%、92%及99%。

22. 炒卖系统性风险减退 2023-05-06 08:29:59

IMF的报告指出,去年本港住宅物业价格较2021年9月高位回落16%左右,至今年初回升。现有的宏观审慎措施已缓减金融稳定风险,有助遏抑一旦发生违约时,可能导致的银行不良贷款及信贷损失。然而,按揭贷款利率上升,楼市进一步调整,或会带来更沉重的偿债负担和负财富效应,继而遏抑私人消费。

随着经济活动正常化及边境重开,IMF呼吁港府应审慎监察永久性居民及非永久性居民炒卖需求所产生的系统性风险,并作好准备调整相关印花税。若来自非永久性居民与炒卖需求的系统性风险减退,当局可分阶段取消买家印花税和住宅从价印花税。

23. 天珑售出十伙尺价3万起 2023-05-09 08:58:26
全面通关后,启德跑道区首个全新开售新盘、由恒地(012)伙拍6个发展商合作发展的启德天泷上周五招标后录得成交。根据一手成交纪录册,项目沽出10伙,成交价由3,103万元至5,823万元,成交尺价由30,968至40,777元。暂时最高成交价及成交尺价均由1座19楼A室所造,单位面积1,428方尺,成交价5,823万元,尺价40,777元。
24. 锦鞍苑三房尺价1.2万成交 2023-05-10 02:31:35
楼龄近36年的马鞍山居屋锦鞍苑,近日录得高价成交个案。世纪21庄瑞生指,锦鞍苑B座中层4室,实用645方尺3房间隔,原於约半年前以790万元放盘,至近日获买家洽购后,减12万元或仅约1.5%,於自由市场以778万元售出、实尺12,062元,成交价仅次同座高层4室,於2019年所创的800万元纪录(自由市场),该单位同为645方尺3房户、实尺 12,403元。
26. 香港仔裕辉商业中心减价放售 2023-05-11 09:46:44

资深投资者林子峰商厦部份单位劈价兼高佣促销,减价由5%至12%,佣金高达8%,以项目一个建筑面积约575方尺单位为例,由515.2万元减至488.75万元,如果经纪成功开单,佣金约39万元。

上述物业为香港仔大道208号裕辉商业中心,首张价单涉及14个单位,建筑面积由285方尺至575方尺,减价后售价由285万元至488.75万元,尺价由8,000元至10,000元,其中9个单位连租约,租金回报率由2.32厘至3厘,其余单位於今年内陆续交吉。