北部都会区楼价应如何定位？

　　特区政府全力推动北部都会区（北都）发展，未来规划将有百万人口进驻，对房屋市场带来极大需求。近期地产商密锣紧鼓酝酿推出新楼盘，其中元朗锦田北的新盘，订价每平方尺大约$14,000元左右，这个价格是一个试金石，可能是未来北都的订价新指标。在我看来，北部都会区的楼价，较合理的定位不是马上要成为新区豪宅，而是应把它视为长线兑现型区域，以短中长期来分析，短期内跟随市场走势，中期要看整个区域的配套和交通，长期才看科技产业与人口增长能否真正支撑溢价。当局无可置疑把北部都会区定位为香港未来重要发展引擎，而市场普遍认为楼价会受新增就业、交通改善和供应节奏影响 。

　　当然，打头炮的新盘如何定价非常关键，销售策略是否成功等等，直接影响未来当区的楼价走势。从自住角度来看，区内二手楼盘短期大多数仍是贴近大市，部分铁路沿线、配套较成熟的屋苑，尺价徘徊在1万元左右，相对比较便宜，然而因供应有限和自住需求的支持，表现略强於外围其他地区 。与此同时，北都整体规划将会带来大量住宅和土地供应，长远对价格也会构成压力。如果从投资角度看，北都楼价应先看现金流投入程度，以及楼宇买卖的流通性，再看看未来概念能否带来溢价。

新发展区楼价 应以短中长期来分析

　　在住宅物业市场，较稳妥的投资目标通常是铁路上盖、靠近市中心、楼龄较新、出租需求稳定的单位，因为这些楼房更容易在整个片区政策实现之前守住估值 。由於地价和建筑成本等客观因素不能避免，香港所有新楼盘订价几乎不可能低於每尺售价10,000元，而本次新楼盘开价在每平方尺14,000元，位置邻近元朗港铁站，配合目前整体需求和市场气氛，笔者认为此价格如果自用的话，是合理可以购买的，但若是打算买来投资博取升值，或需要持有一段时间，宜谨慎考虑清楚。

　　北部都会区是新的开发区，楼价现在就像中长期成长股，不是马上可以按成熟核心区来定价。本次推出的元朗锦田北新盘，属於北部都会区概念带内的楼盘，但现时仍以新界西北的实际居住需求作主要支撑，价格通常不会直接对标市区核心盘 。同区对上一次推出的新盘首批均价大约13,088 元，这次定价只属於轻微的提价 ，理应可以逐步消化。此外，项目属低密度住宅，总共有566 伙，主打受欢迎的两房，配合名牌发展商，领先的质量和成熟的产品能够支撑其高一点的价格。