美联储局如预期上周三宣布连续第二次减息0.25厘，香港主要银行也跟随减息0.125厘。美国当局表示将於12月1日起停止缩减资产负债表。不过，主席鲍威尔强调，联储局并未就12月会议政策走向作出决定，是否再次减息未有定论。由此可见，鲍威尔是强硬的高息主义者，今天全球几乎所有经济国家都处於低息环境，世界各国货币在不断减息下大幅贬值，而鲍威尔仍然坚持走高息强美元路线，的确让外界感到匪夷所思。

　　如果美联储跟随世界各个经济国家一样，尽快将利率减至2厘左右，对美国整体经济会是利多於弊。原因是利率调低美国的通胀不会大幅提升，反而可舒缓有恶化趋势的失业率，提振国内经济和刺激低迷消费。那么鲍威尔为何一直要坚持高利率？外界有人形容，这是鲍威尔非常愚蠢和自私的行为，为了帮助美联储银行赚取巨额息差，完全不理会传统行业的死活、商业物业的沉重负债、以及中小企业面临的困境。还好，估计他的任期只能做到明年5月份。

　　的确，鲍威尔奉行的高息措施，使美国银行在过去几年的高息时代透过这种利率差，获得了高达1万亿美元的巨大财富收入。然而这只是小部分金融机构有所得益，大多数美国民众和各种传统产业，却因高息环境加重了生活和营商的负担，这种「利小我损大众」的自私行为，不但损害了美国本土的利益，也累及香港经济发展。香港受制於联系汇率，引致长期处於高息环境，这就让一众中小企业变得负债累累，商业地产更是因为借贷过重而面临重大风险。

当Hibor下跌至2厘  商业地产将U型反弹

　　不知道读者是否明白，银行对於工商物业和住宅物业的按揭申请是采取不同态度的。工商物业不容易获得银行按揭，即使获批，大多数的按揭成数极低，且均以同业拆息（Hibor）加1.5厘左右计算，由於Hibor长期在3厘至5厘左右，供楼利率便在4.5厘至6.5厘之间，对於工商物业的业主来说相当吃力；而在住宅方面，供楼利率是以最优惠利率（俗称P）计算，目前市场供楼利率一般是P-1.75厘，即等於3.25厘，也可以选择固定利率，如汇丰银行就推出定息贷款计划，首3年或5年的按揭可以做到锁定利率低至2.73厘。

　　从以上数据可以看得出，工商物业的融资成本比住宅高出近倍。过去几年，许多工商物业持份者出现财困，是因为供楼负担沉重，收取的租金又大跌3成以上，加上过去几年楼价急跌，银行进行Call Loan等等。终於等到减息周期来临，供楼利率开始下调，住宅楼市直接受惠，「供平过租」个案陆续出现，楼价从上半年跌1.41%，到今天回升了3.11%。笔者认为，藉著住宅市场销情报捷，工商市场也将开始见底，而这个U型的底部需要打造多久，似乎美国减息速度，更重要的是Hibor何时能回到正轨。

　　首先讲讲供楼利率，顽固的鲍威尔最终接受现实开始逐步减息，当有一天Hibor回到2厘以下的时候，超跌的工商物业就会开始反弹；其次是供应过剩问题，正如在最严峻的甲厦市场，空置率高达17%左右，何时才能消化这些空置单位？以笔者的认知，甲级写字楼从来都是高空置率的，在经济蓬勃的2015年至2019年，香港甲厦的空置率录到8%至10%。要返回当年的兴旺时代并非不可能，港府已停卖商业用地，容许写字楼更改为学生宿舍等等，都对工商市场带来利好因素。今天港岛核心区甲厦的空置率在12%左右，其价格暴跌了5至7成，显得非常吸引，难怪众多财团已在不断趁低吸纳之中。