楼市谷底徘徊 利率左右升跌

　　近期香港的金融市场，大型新股排队到港上市集资，市场反应十分热烈。本港作为融资平台，在首次公开招股（IPO）及企业股份增发方面，今年的成绩令人非常鼓舞，宁德时代H股作为全球今年以来最大宗IPO交易，使香港目前在全球IPO排名进入第二。这是最好的时代，也是最坏的时代！当工商界被贸易战打得晕头转向的时候，环球资金投向了世界最安全的城市。是危是机取决於自身的处境，是好是坏都属於这个时代！

　　如今各地资金继续蜂拥而来，企业和人才不断增长扩张，带来的经济效益将会慢慢浮现。而中国今年首季经济增长高达5.4%，香港增长也达到3.1%，都属於增长较好的国家和地区。作为国际金融中心，香港的金融板块势头良好，既获取应有的利益，也符合自身的定位，前景已经看到曙光。那么这个优秀的产业顶住了半边天，又能否带挈其他行业健康稳定发展？如正在衰退的零售和饮食业，以及地产业等等。

　　金融市场的蓬勃和人才政策的成功，将能够带动周边配套产业升级，除了有大量的家族办公室和各类基金的成立，也将是虚拟资产和Web3的新基地，香港更有充分条件打造成为亚洲教育之都，大量的人才来港工作、中外学生到港入读等等，创造住宅市场更大的需求，以及学生宿舍这条庞大的产业链。在新的商机出现之下，传统行业又能否受惠？悲观的论调依然充斥市场，每当零售或饮食市场出现倒闭事件，媒体马上争先恐后报导；又如地产市场出现减价促销，网上又立刻纷纷唱衰物业市场。

这是最好的时代  也是最坏的时代

　　这是最好的时代，也是最坏的时代！市场上的确出现商店「执笠潮」，当然也有一些新开张，总体来说应该是关闭多过开张；楼市方面，部分中小地产商和投资者因财困被银行Call Loan，甚至出现银主盘情况。然而相比1997年亚洲金融风暴至2003年「沙士」期间，香港出现逾万宗银主盘，现在的440几宗，只是小儿科。不过，现今某些投资者的物业被银主接管拍卖，便有大量的负面报导。

　　近日利率大幅下降，执笔当天银行拆息（Hibor）跌至0.6%左右，H按息低至1.9厘多，创近3年新低，对经济和楼市非常利好。笔者多次强调，利率是决定楼价升跌的主要因素，过去受制於美联储强美元政策，引致香港利息居高不下，也导致部分借贷过度的投资者和中小企业面临困境，苦苦支撑一段时间后，资金链开始断裂。

　　这样的话，市场上会产生一些超低价成交。所谓成也利率，败也利率，对於后市发展，笔者没那么悲观，相信美国很快会改变货币政策，大幅下调利率，甚至重启量化宽松政策来支持疲弱经济。因此，虽然楼市还在低位打底，但是利率也会在低点徘徊，楼价自然就有机会止跌回稳。